■如何避開新青安急凍危機？地政將軍關漢君：房市不會崩盤 但將迎來「15%修正期」！

文．劉秉勳

這次有幸能專訪到人稱「地政將軍」的關漢君老師。他的故事充滿了戲劇性的轉折：從海軍軍官到地政士，再到用IP形象引領大眾關注資產安全。在還沒開始訪問時，老師已經迫不及待分享他對房地產的看法，讓我深刻感受到老師對「地政士」的熱情和專業。

稱號由來與個人故事：保家衛國的新戰場

「『地政將軍』這個稱號，其實是結合了我的專業和我的過去。」關老師笑著說，語氣中帶著一絲坦然。

「我的職業是地政士(俗稱代書)，而『將軍』二字，則源於我近十年的海軍軍官生涯。原本這兩個領域看似毫無交集，直到一個巧合：我接任BNI主席的當天，正好是0403花蓮大地震。於是，人們就將『地政士』與『地震』聯想在一起，再加上我的軍人背景，就有了『地政將軍』這個稱號。」

「這個IP的核心意義，絕非止於有趣。軍人是保家衛國，有著明確的安全保護概念。我希望將地政的專業知識，與大眾的住家及財產安全結合起來。在不動產的世界裡，我的使命就是成為大家的『地政將軍』，確保每一筆資產、每一份產權都是穩固、安全的。」

專業養成與核心價值：從理工到法商的七年

人生的轉捩點，往往發生在最意想不到的時刻。

「我畢業於海軍官校，專攻後勤修護，是標準的理工科背景。退伍前夕，我買了一間房，驚訝地發現代書只花了不到三十分鐘簽約，卻能獲得可觀的報酬。這讓我意識到地政領域的專業價值。然而，從理性的科學世界，跨入複雜的法商領域，是一條漫長且艱辛的路。」

「我花了整整七年的時間準備地政士考試。初期非常痛苦，面對堆積如山的法條，完全不知從何背起。直到我領悟到，法律作為社會科學，其條文的設計也具備『科學的精準角度』，目的是為了讓所有人的解讀能夠一致，避免模糊地帶。一旦從這個角度切入，一切才豁然開朗。」

成功的地政士，除了要具備扎實的法律和稅務知識，更重要的核心價值是「產權的安全」，讓客戶的每一步交易都能安心無虞。地政士就是客戶的守門員，確保不動產交易的法律風險降到最低。

房地產洞察與見解：市場的修正與創造價值

地政將軍不僅是法律專家，更是市場趨勢的敏銳觀察者。當我們的話題轉向當前的房市時，關老師的分析立刻切中要害，充滿了邏輯與數據支撐。

關老師首先指出，近期房市成交狀況「急凍」，一個核心原因與新青安政策的寬限期設計以及銀行法規有關。

「新青安政策的本意是好的，但它提供五年的寬限期，這就讓問題浮現了。」他解釋，根據銀行法規定，銀行的不動產放款總金額不得超過總放款額度的30%。寬限期內，借款人只需繳納利息，不還本金。這導致銀行的放款額度無法快速回流，水位始終保持在高點，逼近30%的限制線。

「銀行並非沒錢，而是被法規限制不能再放。」這使得新的貸款撥不出來，買賣市場自然停滯。雖然政府近期將新青安的放款額度拉出這個限制，但對於整體市場的信貸管制壓力，並沒有實質性的解除。

房市不會崩盤  但會經歷10%到15%的修正

面對大眾對房市崩盤的恐慌，關老師給出了明確的定心丸，但他同時強調修正的必然性。

「台灣的房市結構非常強健，我們的私有制觀念太深厚了，大約80%的房產都登記在個人名下。如果房市劇烈下跌，我們的GDP會掉得非常嚴重，國家不會讓這種情況發生。」因此，房市不會崩盤。

然而，市場會自我修正。當買賣成交急凍，房市進入修正期時，實價登錄在景氣差時就會從原本的「樓地板」變成市場的「天花板」，買方會開始向下看價。

他的預測是：房市將經歷10%到15%的向下修正，時間至少會持續一到兩年。「現在是典型的『買方市場』，物件多，買氣觀望。對於想進場的人來說，不宜急躁，選擇性很多，有機會撿到便宜。」

預售屋風險與中古屋的「巧思」價值

對於不同的房產類型，關老師也有精準的評價：

預售屋：存在高度風險。他提醒，房屋是折舊資產，房價上漲的核心關鍵是地段價值上漲。預售屋是在還沒蓋好的情況下，用想像空間來定價，一旦市場反轉，風險極高，可能面臨「與想像有落差」或「建商資金鏈」等問題。

中古屋／成屋：這才是創造價值的天地。他分享了一個法拍地下室的案例：一個拍定價4,300萬的地下室，看似無用，但他建議屋主將其打造成賣場，並以「一年免租」的條件吸引業者進駐裝修。最終，該標的因為成功創造了「使用上的價值」，在短短幾年內以1.2億賣出，價值成長近三倍。他強調，透過「巧思」進行改善與活化，所有獲利都能掌握在自己手上。

對法規與政策的專業剖析

關老師對近期的房市法規也有獨到見解：

平均地權條例：他肯定這項條例對限制炒作的成效，特別是針對預售屋的內部抬價手法。高額的罰則(最高1,000萬台幣)確實嚇阻了不當的價格推動。

包租代管修法：他認為這項修法過度偏重房客利益，反而可能導致市場失衡。尤其是「租約自動續租三年且房東不可拒絕」以及「租金漲幅限制」，將會讓房東為了規避風險或稅務成本，不敢出租或大幅提高初始租價，結果反而壓縮租賃市場的供給。

給年輕人的資產建議：買房，是儲備人生的價值

在訪談的最後，關老師給予年輕人一個堅定的訊息：「買房仍然是一個值得追求的夢想。」

他鼓勵年輕人：

儲備價值：不動產是人生規劃中非常重要的一環，它具備極高的保值性，是儲備個人價值的絕佳去處。

專業先行：不要衝動買房，先投入時間學習不動產領域的知識，從最容易起步的買賣或是包租代管開始。

優化條件：銀行是企業，會搶優質客戶。優質客戶能談到利率低、額度高的貸款條件。因此，專注提升個人信用與財力，遠比只關注房價漲跌更重要。

關漢君老師不僅是一位地政領域的頂尖專家，更是一位擁有大局觀和實戰經驗的策略家。他的人生如同不動產，經過軍旅的鍛鍊與專業的深耕，最終創造出無法估量的價值。

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