輝達選址轉T12?「有很多小BOSS」…地產專家揭四難題:除非有奇蹟
輝達(NVIDIA)台灣總部用地卡關,原本屬意的T17、T18可能生變,台北市政府推薦T12,不過,房產專家提到4大問題,認為T12難度不小於T17、T18,除非有奇蹟發生,所有地主相忍為國,大家不計利益統統舉手贊成,不索要高價。
馨傳不動產智庫執行長何世昌昨(10/14)在臉書分析,輝達若選T12,會遇到4大問題。第一,需要整合的地主更多。T17、T18只有一個大魔王,而T12卻有很多小BOSS。其中,88、90、91地號的地主是豐樂地產(味丹集團),87地號地主是台北市政府,86地號是開璽建設。重點在於89地號,地主包括大魯閣在內高達44人。
他表示,北市府說T12的地主意願很高,只剩3到4位需要整合,但他覺得評估過於樂觀,因爲有意願是一回事,售價又是另一回事。如果問地主土地願不願意賣給輝達,大部份地主都說願意。但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣?不確定性實在太高了。
此外,地主人數最多、產權最複雜的89地號,恰好位於整塊基地的中央位置,位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意,輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。如果產權人多的土地是位於90地號,地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外,但89地號沒辦法,會陷入進退維谷,整個卡死的窘境。
何世昌指出,第二大問題在於地上權開發難度高。輝達轉向開發T12,會面臨開發模式的難題。輝達在開發上有幾個選擇:地上權模式、買斷土地,或地上權、買斷土地混合模式。若用地上權+買斷土地混合模式,等到地上權期限滿之後,地上建物很難處理,可行性極低。
他提到,按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約,通常會約定地上權期滿後若未續約,「地上建物無償移轉給地主」,部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。不論是續租、建物送地主、或者拆除,輝達都會很頭痛。
另外,地上權模式或買斷土地模式另有隱憂,承租50年內,原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素,導致產權人更迭、更複雜,期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。換言之,若用地上權模式開發,不只要獲得全部地主當下的共識,還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。
第三大問題:買斷成本偏高。何世昌指出,輝達如果真的非買不可,相信台北市政府87地號應該願意賣。用買斷的方式,T12+鄰地+變更的道路面積大約3.8公頃,用每坪土地價格250萬計算,總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元,則總金額約321.86億元。
他提到,總部放T17、T18,或放T12,輝達營運效益根本沒差,可是成本卻差很大。當然黃仁勳有錢就可以任性,只要輝達願意花就辦得成。不過,對輝達而言,這筆錢省起來去搞研發,賺的比土地增值快,沒必要為此養一頭牛。
最後一點,就是建築設計可能要修改。據報導輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。合理推測,「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面,大門、動線、車道,乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12,設計要修修改改,不只建築外觀要改,室內空間連帶要調整,甲方、乙方又得進入開會地獄,真的心累。
最後,何世昌認為,T12仍有機會,但需要奇蹟。T17、T18遇到的問題,在T12統統會遇到,只是從現在的坑跳到另一個大坑。除非,T12發生奇蹟,所有地主相忍為國,大家不計利益統統舉手贊成、不索要高價,T12才有機會彎道超車,雀屏中選。
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