新壽讓利為真？ 房市專家6點質疑：T17、T18潛在價值440億「滿臉黑人問號」
[Newtalk新聞] 被輝達（NVIDIA）相中為在台總部落址，而聲名大噪的北士科 T17、T18 兩地，卻因承租人新光人壽與地主台北市政府的地上權糾紛僵局，而使整個開發案卡關。據了解，新光人壽今（22）日召開董事會，討論 T17、T18 地上權合意解約案，並已做好讓利準備，以力挺輝達總部落地。對此，馨傳不動產智庫創辦人暨執行長何世昌提出 6點質疑「新壽讓利是真讓利？」
新壽先前強調，盼北市府能同意公司與輝達重啟溝通，由於輝達總部的落地對台灣科技產業象徵重大意義，公司從頭到尾都站在支持立場，讓合作案順利成局。
何世昌在臉書發文指出，根據新壽內部試算，T17、T18 興建約 5.5萬坪商辦，以每坪年租金 3,000元計算，年租金約 1.65億元、50年累計約 82.5億元，這部分屬於穩定現金流收益。另一方面，若以鄰近商辦每坪行情約 80萬元估算，整體潛在價值約 440億元，扣除約 100億元建置成本後，資產增值空間超過 350億元，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度。
然而，何世昌提出六點看法，質疑新壽所謂的「讓利」，背後可能並非為真：
1. 每坪租金 3,000元，年租金約 1.65億、50年累計約 82.5億。非常有信心的估算，正常推算值應該會加入「空置率」因素，不會用「滿租」的最佳情況來推算。
2. 目前台北市商辦空置率約 6%，由於完工商辦供給量大增，商仲預期 2026 年會達到 10%以上，唯租金也會同步上升。
3. 鄰近商辦每坪行情約 80萬？「華固創富中心」成交價約 59.9萬元／坪～64.7萬元／坪，不過此案成交時間較早，現在成交價應該更高。較新的「遠雄商舟」成交價從 65萬元～75萬元／坪不等。另外，「聯上智科」與「長虹 ICT 科技大樓」尚未有實登資料。
4. 即便鄰近商辦賣到 80萬元／坪，那是有土地產權的商辦，而 T17、T18 只有地上權，沒有土地所有權，卻用有土地產權的商辦來作類比，推算整體潛在價值約 440億元。何世昌也對此表示「滿臉黑人問號」。
5.「建置成本扣除 100億，資產增值空間超過 350億元」。難道之後的 50年不須要管理成本、修繕成本、地租金與房屋稅？
6.新壽開發 T17、T18，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度？現在是 2025 年 10 月，T17、T18 開發期限是 2027 年 2 月，距離期限只剩約 16個月，真的能蓋好五棟建物？萬一台北市拖延核准開工，或者期限屆滿強制收回，新壽就 GG 了，如何強化財務穩健度？
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