購屋誤區多 新移民要找專業人士先補課

由於法律規範、房產交易程序與中國、台灣、香港等地有許多不同，加上文化習慣差異，不少初到的新移民在購屋過程中，容易掉入陷阱，付出高昂學費。南加部分資深地產經紀與律師建議，新移民應先了解美國購屋流程與潛在風險，在專業人士協助下，才能避免不必要損失。

南加資深地產經紀袁立功指出，不少新移民剛到美國，就迫不及待前往事先看中的開發新區看房，有的還叫上一大群親朋好友。可是他們卻忽略關鍵的「貸款預審」，透過貸款經紀人（Loan Officer / Mortgage Broker）預審，買家可清楚知道其財務能力，包括可貸款的金額、首付款比例，以及銀行是否接受相關收入與身分文件。

袁立功提醒，如果沒有做預審，後續的出價，很可能落空。既浪費時間，也會錯失良機。即使剛到美國的外國人，也有機會利用海外資產或收入，申請特別貸款方案，但一定要透過專業經紀操作，避免誤解。

袁立功說，部分新移民以為「不找買方經紀」就能省錢，直接找賣方經紀談判，對方會「給優惠」。袁立功強調，這是大錯特錯。房產經紀人受職業規範約束，不可能偏袒買方，缺乏專屬代表買家利益的經紀人，反而更容易在合約爭議中吃虧，甚至淪為「替罪羊」。

袁立功強調，不少買家誤以為「反正不想買就可以違約」。然而在美國，違約不僅保證金拿不回來，還可能被追討額外賠償。袁立功指出，這是房地產業界最常見的訴訟來源，買家最後往往後悔莫及，甚至責怪經紀人或拖累仲介公司。

袁立功還表示，新移民購房時常要好學區，事先要確定孩子選擇的學校，到底屬於哪個學區。有時相隔一條街，學區就會不同。

另一位資深經紀陳啟志提醒，新移民常把「掛牌價」當成「市場價」。房市火熱時，賣家會「低價掛牌」吸引競爭；市場冷卻時，則常「高掛」留降價空間。如果買家不懂行情、不會議價，極可能出現買貴（Overpay）的情況。

他建議，購屋者應要求經紀人提供「可比較成交案例（Comparable Sales）」，用數據判斷實際價值，而不是被賣家的心理預期牽著走。

律師李紅表示，加州房地產交易中常見「雙重代理」，即同一經紀人同時代表買方與賣方，或同一家仲介公司旗下兩名經紀人分別代表雙方。此舉看似方便，實則風險極大。一旦交易發生糾紛，經紀人難以保持中立，最終可能進入調解或仲裁程序，而仲裁官每小時收費動輒900美元至1200每元，費用驚人。

她提醒，新移民應堅持聘請「買方專屬經紀人」（Buyer's Agent），確保權益不受侵害，避免陷入灰色地帶。

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