買不起房是藉口？他為還72萬卡債硬著頭皮買「一個關鍵房價決不會跌」首購這款房竟熬出上億身家

🧐關於買房，大家都想知道的3件事：

1. 買房要存多少頭期款？誰說錢不夠無法買房

2. 光靠慢慢存錢買房是不可能的，上班族可以做什麼？

3. 要現在馬上買房，還是等價格下跌時再買？

☆作者／朴成賢，以下書摘內容由幸福文化授權Yahoo房地產編輯部刊登

【文／朴成賢】「自住型房屋是最好的投資標的」，這件事不只股票投資的傳說彼得．林區，也是很多人都認可的事實，但是理想和現實總是相距甚遠，我們會覺得房價太貴而錢總是不夠，但是這兩種想法中，有一個是錯的。

買房要存多少頭期款？誰說錢不夠無法買房

房價太貴也許是真的，但因為錢不夠所以無法買房，就只是藉口。

我一開始下定決心要買進自住型房屋後，在沒什麼自備款之下就買了。

用房貸還卡債，意外成為財富自由的開端

我剛入職場時，就欠下約3,000萬韓元（約合新台幣72萬）左右的信用卡債，租屋的保證金2,000萬韓元（約合新台幣48萬）就是我全部資產，當時淨資產是負數。

在「用信用卡東補西補」勉強撐下來的過程中，我覺得如果不趕快解決年利率近25％的信用卡債務，將永遠無法擺脫卡債，對於剛踏入社會的新鮮人來說，每月70萬韓元（約合新台幣1.68萬）利息是很大的負擔，因此我下定決心買房。

「為了想解決債務而去買房」，這句話聽起來可能有點奇怪，但是當時買房的話，可以從銀行貸到房價總額80%、利息5％的一筆房貸。

為了新的人生，從投資華廈開始

我決定用1億韓元（約合新台幣239萬）買進有3間房間且新蓋好的華廈，有了銀行貸款8,000萬韓元（約合新台幣192萬），加上原本月租套房的保證金2,000萬韓元，我付了簽約金，並且向住在鄉下老舊2房華廈的父母提議，請他們搬進位於首爾的3 房新家來住。

父母就將鄉下老家以保證金3,000萬韓元、月租30萬韓元出租，保證金就借給我償還卡債。結果原本3,000萬韓元的卡債，變成了8,000萬韓元房貸，但這筆住宅擔保貸款的年利率是5％，每月利息費用為33萬韓元（約合新台幣7900元），這跟每月要支出70萬韓元的卡債利息相比，是非常小的金額。

除了可以讓父母住到更寬更新的房子，還多出未曾有過的月租金收入30萬韓元，而幾年過後，房價還上漲到2倍。

曾經可以零自備款買房的年代

像這樣即使沒有錢也能買房的案例，在2014年是可行的。

當時是即使完全沒有自備款也能買房的時期，為了買下3億韓元的首爾公寓大樓，2億韓元用住宅擔保貸款，剩下的1億韓元透過信用貸款，7年後，房子的價格就漲到超過10億韓元。

我曾經以此事為契機，奠定了財富自由的基礎。

但遺憾的是，當時並沒有進行差額投資，雖然早就知道貸款會產生的風險且能夠因應，但那時我覺得若在進行差額投資時，發生房價或傳貰價格下跌或空房的話，可能會發生我無法掌控的大事，現在想想，當時對投資的研究還是不足。

若當時有充分研究的話，或許能用差額投資賺進更多的錢。

2015 年首爾公寓大樓中，傳貰價格與交易價格相同，或是反而傳貰價格更貴的現象，在各地比比皆是。這種以公寓大樓做差額投資的話，已經超越不需要現金的「無溢價（無Premium）投資」，反而可能是會產生多餘現金的「正溢價（Plus Premium）投資」。

（編按：傳貰（音同「世」），韓國的租屋模式之一為「傳貰（전세）」，稱為「全租屋」。有別於台灣習慣「繳交押金後，每月支付房租」的模式，全租屋是在房客入住時，一口氣繳交房價的50~70%（甚至更高）押金給房東，之後不用繳交月租金（房客要自行負擔水電等雜支費用），等到租約到期時，房東再把這筆押金退回給房客，因此韓國的房東便可利用全租屋收到的龐大押金進行投資。）

就算有500萬韓元的取得登記稅，7年的報酬率也高達2萬％，雖然只是算術上的計算，但如果那時用5,000萬韓元買進10戶房子的話，合計30億韓元的公寓大樓價格，現在就會達到100億韓元，所以就能一次性的獲得財富自由。

光靠慢慢存錢買房是不可能的，上班族可以做什麼？

隨著房價大幅上漲，慢慢存錢買房成為不可能的事情，而政府貸款規範政策雖然讓以槓桿買房變得困難，但是即便錢不夠仍然有買房的方法，只要願意承擔房價與傳貰價格下跌風險，就能以一筆小錢買進房子。

雖說如此，但並非一定要用差額投資來買房，如前所述，這是伴隨著相當程度風險的投資，我想表達的是不管用差額投資，還是公開拍賣，或是何種投資，必須要集中在以自住型為目的買進房屋，而投資風險能透過學習研究隨之減少。

在過去，只要有銀行安全的槓桿，即使錢不足、投資實力與研究不足，也能買進房產，但是很可惜，現在已經是不可能的事了！這也就是為什麼我想建議大家，從現在要開始多多閱讀不動產拍賣相關主題書籍的原因。

要現在馬上買房，還是等價格下跌時再買？

現在，好像有許多人苦惱到底要現在馬上買房，還是再等一下，等價格下跌時再買。我無法預測未來不動產價格是漲是跌，但是如果現在能買的話，建議現在就要買。

自住型房屋是不管買進後上漲或買進後下跌，只要不賣掉就沒什麼差別，因為它是隨著時間過去，最終仍會上漲的結構。

1 年、10年後的房價會比現在漲更多，還是因為暴跌而砍半，這個誰都不會知道，但是如果資本主義系統正常運作，100年後的房價絕對會比現在來得更高，這是我願意賭上全部身家向各位保證的事情。【富爸爸的提醒】請集中火力買房，不管用什麼方法。

作者簡介_朴成賢 〈韓國富爸爸〉

剛出社會時，他住在由機房改建的一坪大套房中，嘗試過多次賠多賺少的投資後，他領悟到：光靠領死薪水、絕對無法實現財富自由！

朴成賢開始大量閱讀各種金融和理財知識的書籍，不僅要增加資產、更要創造現金流，同時也領悟到上班族的最大優勢，就是有每個月固定進帳的「月薪」，作為投資的本金。

一開始的投資也並非一切順利，當時正在摸索投資方式的朴成賢，正好經歷2008雷曼兄弟事件的股市，在2個月內賠掉5000萬韓元（約100多萬台幣）、獲利率是驚人的「－95%」！

透過股票、美元、不動產和經營個人品牌的多元投資，在當了18年的社畜後成功FIRE，目前朴成賢除了是四個孩子的父親之外，已是身價70億韓元（約1.7億台幣）的資產家。

＊本圖文摘自幸福文化《上班族的脫貧翻身計畫：韓國富爸爸從慘賠千萬，到打造上億身家的素人投資告白》

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