晚年「窮得只剩房！」退休金沒存夠，捨不得賣房又不想跟子女伸手？律師教1招：老後一直有錢花

🧐關於退休老後，大家都想知道的是...

1. 退休金不夠用，想以房養老，又想給孩子留間房，該怎麼做？

2. 「留房養老」的資格限制為何？需要孩子同意才能申請嗎？

3. 辦理「留房養老」安養信託，要繳哪些費用？

☆作者／吳孟玲、林李達、劉德鏞，以下書摘內容由創意市集出版授權Yahoo房地產編輯部刊登

【文／吳孟玲、林李達、劉德鏞】由於華人長期的理財方式多為現金存款、投資股票以及購買不動產 ，甚至有不少長輩立志當包租公，因此習慣把手邊的存款以「大富翁」方式儲蓄─即以不斷購買不動產當作累積財富的方式。

賣房養老，晚年恐租不到房子

然而不動產卻是變現比較不容易的模式，很多長輩在晚輩成長過程將手邊存款贈與子女做為求學或創業或成家，以至於手邊存款很少，晚年「窮得只剩下房子」，即手邊沒有足夠支應生活和醫療等的現金。

又不少長輩一生努力購買一間房子，但因為老屋區域、屋況以及稅賦等因素，要換屋基本上不見得順利，即或順利售屋變現，改租屋，現實面較為困難（不少房東看見長者要租屋多會拒絕）。

以房養老，不讓自己窮得只剩下房

以上種種便有「以房養老」之規劃型態出現，能幫助長輩在晚年將不動產予以變現活化，以此讓其每月有穩定的現金流，讓長輩獲得有生活品質的晚年。

以房養老的定義：

就是屋主（長輩）把名下房地產抵押給銀行，並由銀行分期按月支付長輩一定金額，作為屋主（長輩）生活或醫療或安養等費用。

特別的是，一般房貸貸款人需要按期償還本利，但這「逆向抵押貸款」，即貸款人不用每月償還本利，而是等貸款人離世或屆期，晚輩家屬可以選擇繼承房產償還貸款，或者由銀行將房屋拍賣，從售價扣除應繳貸款後，若有餘額，剩下的款項還可以分配給繼承人。

以房養老的優點：

1.不改變原居住環境

許多長輩對於改變環境非常抗拒，以房養老能讓自己在熟悉的房子中安享天年。

2.不憂慮生活照護費

由銀行分期按月支付長輩一定金額，作為屋主（長輩）的生活照護費用。

3.不擔憂活太久累贅

多數以房養老的產品，年齡最長規劃 30 年，以一般申辦者年齡 60～65 歲來說，養老金可以領到 90～95 歲，不用跟孩子伸手，讓自己活得有尊嚴。

以房養老的疑慮跟注意事項

1. 由於以房養老方案，會在房產上有高額抵押，此時晚輩繼承不動產時，可能面臨要償還貸款的壓力，此與子女就不動產繼承後之經濟利益預期可能有很大的落差，容易產生兩代間的衝突。

2. 由於以房養老是「逆向抵押貸款」，也就是跟一般房貸相反；一般房貸限期過後是每期還款金額越來越少，而以房養老申請者，則是每期銀行支付的金額會逐期遞減。所以，長輩依然要做好財務規劃，以免等到後續金額變少時無法支付生活各樣費用。

3.由於以房養老仍舊是貸款，因此有貸款期限，若長輩（借款者）壽命超過保障年齡，此時有可能面臨房屋被拍賣，自己卻無家可歸的狀況。

留房養老，以租金收入安心養老

在過去有房產之長輩的養老方式，如果有數間不動產，就是把房子出租當包租公，靠收租過生活，但由於不少晚輩覬覦房產，或者長輩年紀越大，房屋可能有很多問題，造成管理上的麻煩，就此便有了「留房養老之安養信託」。

留房養老的定義：

「留房養老」是安養信託的一種，做法是將長輩名下的不動產予以一條龍包租代管之信託服務，將長輩自己名下的房產信託交給信託金融機構，由機構或其合作單位代為出租管理以取得收益，並在扣除信託管理費之後，按月給付安養費用給受益人（長輩本人或其指定的受益人），因此又稱為「以租養老」。

留房養老的信託益處：

1. 可避免房產遭不當挪用

2. 可省去租賃管理的繁瑣

3. 可落實房產能傳承後代

4. 可享有稅賦減免的優惠

留房養老的常見問題

1.「留房養老」的資格限制為何？需要孩子同意才能申請嗎？

由於房產在委託人名下，故無需得子女同意。

目前銀行實務上，「留房養老」安養信託的委託人年齡限制為55歲以上。

原則上只要委託人並未為監護或輔助宣告，就委託人和銀行簽立信託契約就可以。

但仍建議跟家人討論溝通，避免不必要的爭執。

2. 辦理「留房養老」安養信託，要繳哪些費用？

目前實務上，銀行會收取的費用有「信託作業費」、「信託管理費」、「修改費」三種。

至於代租管方面，由各合作單位依照契約收取管理及服務費用。

3. 不動產各樣稅款應該由誰繳納？

「留房養老」安養信託契約成立後，因為銀行是受託人，會成為不動產名義上的所有權人，此不動產上的房屋稅、地價稅名義上的納稅義務人就是受託銀行。

但實務上，因為這些稅負都是基於信託財產而來，信託契約會約定相關稅費之最終負責人仍屬委託人，因此委託人必須預留稅款供銀行繳納。

4. 委託人過世，怎麼辦？

由於留房養老信託契約大多屬於自益信託，因此委託人（也就是受益人）過世後，信託契約即終止，但名下出租的房產，即使委託人過世、房子的產權轉移到繼承人名下，依照法律規定，原則上不影響原來租賃契約的效力，在租約期滿前，承租人仍有權使用房屋，繼承人不能隨意收回房屋。

作者簡介

吳孟玲

現為華得聯合法律事務所主持律師。

林李達

曾為臺灣基隆地方法院法官、基隆生命線協會講師、臺北市政府法律諮詢律師

劉德鏞

目前為華得聯合法律事務所律師、台北市政府法律諮詢律師、中正區公所法律諮詢律師。

☆本文摘自創意市集出版《遺產、信託、繼承：人生最該懂的財務法律課，有效分配、爭議解決，有問必答Q&A》