風評：央行，就該「血流成河」再鬆綁房市

央行理監事會因房市尚未軟著陸而未放鬆管制，業者說央行有感時房市已血流成河。（資料照／洪煜勛攝）

央行上周四召開理監事會，基本上房地產管制措施都未鬆綁，業者說當央行「有感」（房市下滑）時已「血流成河」，或許，就該讓房地產血流成河、房價回落後才該考慮鬆綁。

這次理監事會決議維持利率不變一如外界預期，因為通膨不高、都能維持在2%以內的目標值之下，沒有理由升息；降息也不必了，一來利率本來就不高，二來以今年經濟成長率可望超過7%、創15年來高點來看，顯然無降息支撐經濟的必要。當然，無論升息降息，對央行而言，對房市、及附帶的對匯率的影響，也在考量之內，甚至是更重要的考量點。

國內房市其實從去年就有走緩的跡象，只是拜賴政府錯誤又無腦的新青安政策之賜，讓房市得到「打一波雞血」的機會，在此過程中，賴政府也不吝於展現最惡質的一面：干預金融監理、指揮央行、對新青安貸款放款、讓打雞血的效果延長，但終究要面對房市勢頭的改變。

房地產業者原來多少抱持央行對房市管制措施鬆綁一點的期待，但最終央行的「打房」措施不動如山，原因央行總裁楊金龍說得明白：「房價其實沒有軟著陸」，白話文講就是：房價還沒降、或降得不夠。說得更明白一點，楊金龍說「即便已經打炒房，房價沒有多大的調整，央行理事們也希望價格能往下修正」。

楊金龍的話，或是說央行的期待，其實也是大部份民眾的期待，有其道理。因為所謂的房市走緩、或是房地產景氣反轉，對一般大眾、特別是無自由住宅想購屋的年輕人、經濟較弱勢者所言，是無感到極點，或是說對他們而言，沒有房市走緩這回事，因為房價還是高不可攀到極點。

一般衡量房價高低的合理與否、民眾購屋負擔多重，大多會使用「房價所得比」作為指標，無論是官方內政部不動產資訊平台的數字、或是民間房仲業者製作的數字，全台的房價所得比都在10倍以上，房價最高的台北市超過16倍、新北14倍，「台北居大不易」確實是數十年如一日未變，其它台中、台南、高雄也都在10倍以上，只有桃園是8.6倍。

不過，國際上公認「合理」、不會對民眾造成太大負擔的房價所得比3-6倍，台灣的數字明顯都過高。

另一個房價負擔能力數字，同樣顯示台灣房價過高、民眾負擔沉重。這個數字是指每個月支付房貸占所得比重。全台房貸負擔率是46.62%，六都的台北市、新北市、台中市都超過50%，桃園、台南、高雄在40-50%，最高的台北市甚至高達近7成（67%），這代表購屋家庭每個月的收入有近7成拿去交房貸，所謂的「房奴」之稱還真不假。

因此，雖然房市號稱「走緩」，但其實房價還是高高掛得讓庶民只能仰望無法承受，例如，拜台積電半導體等投資之賜，台南房價漲幅高居6都之冠，近6年上漲了6成，央行不願對打房措施鬆綁，原因就在此：房價完全未回落。

至於業者指央行資訊落後，待央行有感覺時「已經血流成河了」，這說法有道理、有可能。這個牽涉到房地產的景氣循環、價量變化；房新榮景時，交易量增加、房價跟著上漲，即所謂的「價量俱揚」；價格高到一定程度、買得起的人越來越少、投資客也要居高思危讓景氣反轉後，交易量先下滑，但建商、投資客、房仲等賣方都會先全力守住價格，撐到最後降價時有可能已來不及、兵敗如山倒，這就是所謂的「血流成河」。

大部份政府都不願出現這種房市崩盤、血流成河的結果，因為最後會重創經濟；不過，當房價高到社會多數人都難以負荷時，大概率就是房市泡沫出現，而沒有任何一個政府會去支撐一個泡沫，讓房價下跌到合理價位才是正確的作法。

從整體經濟的健康、社會的需求等角度看，央行不在房價尚未回落階段就放鬆管制，是正確、值得肯定的作法。房價下跌甚或泡沫破滅，必然對經濟有衝擊，但現在台灣經濟結構中，只要占比最大的出口、科技表現好，更且業者總愛說的「房地產是火車頭產業」早被證實言過其實，即使「血流成河」又何妨？這也算是經濟調整必須承受的代價吧。

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