父母為學區遷戶籍注意 漏這細節恐多繳四倍房屋稅

為了搶進明星學校，許多家長會超前部署，提前遷戶口設籍，不過，這可能會影響到房屋稅！若戶籍全數遷出，將被認定為非自住，房屋稅率會提高到3.2%至4.8%，最高可相差四倍左右，家庭稅負將大幅上升，更可能影響未來出售房屋的財務規劃。

Esther的孩子目前就讀某明星國小二年級，每天早晨都有固定例行公事，先準備愛心早餐，幫孩子梳頭打扮，督促孩子收拾書包，最後開車送孩子上學。之所以需要開車接送，是因為他們的住家並不在學區附近，而是將戶籍設在親友家中。這樣做的原因是許多明星國小、明星國中，都會根據戶籍地和設籍時間等因素，來決定入學的優先順序。作為單親媽媽的Esther表示，她必須和孩子一起將戶籍，遷至想要就讀的學區。她解釋，當初購買房屋時，並沒有考慮那麼多因素，通常能負擔得起的房價，往往不會對應到較好的學區。因此，到了需要考量學區的時候，她和身邊許多媽媽朋友都選擇為孩子遷移戶籍。

然而，戶籍一旦遷出，原本自住的房屋就變成非自住性質，導致房屋稅大幅上升。Esther感嘆，明明買房是剛性需求，也符合自住條件，但因為學區考量，不得不多支付一筆費用。她指出，去年新稅制上路後，稅率從原本的1到1.2%上升至3.2%，幾乎增加了三倍，接近3萬元。她表示，為了孩子的學區遷出戶籍後，必須支付政府為了打房、打擊投資客所訂定的高稅率，即使她實際上仍住在原本的房子裡，卻要負擔與投資客相同的房屋稅率。此外，她還提到未來還有一筆地價稅，預計又會再次「失血」。

財政部說明，根據2024年7月上路的房屋稅新制，房屋若要享有自住稅率，必須在戶籍內保留所有人本人、配偶或直系親屬其中一人。一旦全部遷出，就會被改按非自住稅率課徵，最高相差4倍以上。

房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒，還有一種可能被課以非自住稅率的情況：有些人可能出於好意，讓親戚或好朋友入籍，但如果市政機關認定，非親戚、非直系親屬朋友入籍後有租賃行為，就會要求提供無償使用的公證證明。自住房屋要享有優惠，除了不可出租或營業外，還必須本人、配偶或直系親屬設籍且實際居住，全國三戶以下稅率為1.2%。若全家僅有一戶自住且現值在一定金額以下，稅率可降至1%。若是非自用房屋，稅率則在2至4.8%之間。張旭嵐進一步指出，設戶籍不僅影響房屋和地價稅稅率，還會影響房地合一稅。房地合一稅規定，自住房屋六年後可享有400萬的免稅額。若無法設籍，可能就無法適用這個400萬免稅額，且會被視為非自用住宅，影響持有時間的認定和稅率，進而影響出售的利潤。

房產趨勢專家李同榮則認為，目前台灣不動產持有稅制過於複雜，建議將房屋稅和地價稅合併按總價課稅。雖然這可能會使稅金提高，但可以通過降低稅率來平衡。他主張自住房屋應有較低稅率，多戶持有者稅率應遞增，高價房產應適用高稅率，低價房產則適用低稅率，這樣也不需要另外設立豪宅稅。

財政部調查顯示，各縣市囤房族現形，六都中以新北市約8.2萬人持有非自住住家最多，其中更有1446人囤房五戶以上，居全台之冠。台有6.7萬人囤房，高雄超過6萬人位居第三。隨著新制上路，自住認定更加嚴格，雖然立意良善，卻也衝擊到部分非自願性無法設籍者，值得政府進行滾動式修正。

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