房市瞭望》央行未對房市鬆手 北市核貸跌破7成

央行最新出爐理監事會議，並未對房市鬆手，房產業者一片哀悽，全台第三季平均核貸成數也全面下滑，台北市各類建物平均核貸成數更跌破7成，業者指出，央行對房價仍有下修期待，不願鬆綁措施，購屋族務必將自備款拉高至總價的3~4成，才能順利購屋。

業者統計，今年前10月預售揭露資料，全台10月預售揭露量達3078件，雖較9月成長，但仍較去年同期大減41%。交易量最大的新北市10月揭露660件，月增4成、年增24%，業者認為，受部分個案銷售順利帶動。桃園市588件，月增5成、年減幅達59%；台中市剩下366件，月減13%、年減6成；台南市267件，月增6成、年減4成；高雄市238件，月增49%、年減34%。

預售案陷窒息量 銀行貸款縮

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去景氣欠佳時，全台預售案量單月還有4、5千件揭露量能，現在預售市場出現窒息量，10月較9月反彈是因量縮過頭，但整體預售市場買氣仍是存在考驗。

不只預售量持續在低谷徘徊，銀行端貸款成數也出現下滑，以套房、透天厝來看，平均貸款成數分別僅66.2%、69%，較去年減少3.5、2.5個百分點。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，套房整體風險較高，銀行對於小坪數物件貸款較謹慎；透天厝轉手難易度也高，在鑑價上各有劣勢，致使銀行給貸較有難度。

台北市、台南市 成限貸重災區

若以地區來看，台北市則是限貸重災區，各類建物核貸成數皆年跌2個百分點以上，且全面失守七成大關。賴志昶表示，台北市房價高有目共睹，因此潛在買方少、轉手難度大，也讓銀行放款轉趨保守，即使申貸人條件優越，但在限貸氛圍下，也難以「貸好貸滿」。

南部則以台南市受傷最重，台南市套房第三季平均核貸成數僅62%，年減幅高達7.4個百分點，不管是貸款成數是六都最低，縮水程度則是六都最高。相比之下，高雄市公寓、電梯大廈核貸成數仍達74%以上，套房、透天厝也能借到七成以上，賴志昶說，主要是台南近年房價漲幅過快，使得銀行相對保守，高雄則受惠大型建設不斷，放款態度相對友善。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動，在房價未達軟著陸目標之下，預期明年房市將呈現「價量齊修」格局，銀行鑑價將更轉趨保守，購屋族面臨成數下滑、鑑價保守、利率高昂三殺局勢，務必將自備款拉高至總價的3~4成，確保能在限貸寒冬中能穩健置產。