■主動出擊！房地產達人分享如何大學畢業即創業

文．蔡武穆

創業不分年紀，只要有好的商業模式、穩定的現金流，成功的機率就會很大，房地產專家羅右宸大學畢業即創業，投入房屋買賣及包租代管，後來成立好生活公司，目前代管的房子超過500間，每年收租金超過千萬元，他的成功可以做為時下年輕人創業的典範。

大學踏入房地產領域 大二開始做包租代管

羅右宸大學主修國際企業管理，大一時就交女朋友，對未來成立家庭懷抱憧憬，到圖書館翻閱各類財經書籍，如股票、債券、直銷、創業等學習賺錢的方法，偶然間翻閱到《房地產賺錢筆記》一書，踏入房地產領域。

循著書中的指引，他參加了一場房地產分享會，進階課程要價一萬元，窮學生沒那麼多錢，正好有人放棄課程，便用5000元的價格，把課程賣給了羅右宸，進而認識當時的主管，把他引進包租代管業務。

大二時，他邊念書、邊打工，時薪90元，若有租掉房子抽一半的利潤，暑假做全職工，二個月賺進三、四萬元，薪資非常優渥，然而，他發覺老闆最賺錢的不是做包租代管，真正的身分是投資客。

大三想買房 自己做企劃書提案、募資

他說，老闆專門找中古屋，翻修裝潢之後，以高於底價買出，轉手就賺50萬、80萬，「我很想加入他們的團隊，但是被老闆拒絕」。

吃了閉門羹，羅右宸並沒有放棄，大三課業之餘，接觸各大房仲，以買方的身分嘗試看房、找房，不管是中古屋、新成屋、預售屋都看，當中也有被冷落、被譏諷的，雖然恨得牙癢癢，但都笑笑不以為意。

「買房跟租房完全不同」，他看中中壢一間老公寓，總價200萬元，頭期款就要40萬元，身邊卻沒有任何資金，無意間在7-11翻閱雜誌，看到一位25歲小資女歐瑪靠著企劃書跟投資人募款，成為包租婆的故事。

他心想，「她25歲、我21歲，兩人沒差多少歲，她可以，我一定也行」，況且自己讀商科，最擅長的就是企劃、簡報，於是把過去自己租房、看房的經驗寫成企劃書，跟身旁的人提案。

大學畢業做出成績 引大老闆主動合夥

學生沒有人脈，他廣泛參加各種直銷、創業、房地產、現金流的活動，藉此認識社會人士，有的口頭說明、有的書面簡報，前前後後談了五十幾個，但都失敗收場。

在募資的同時，羅右宸還是持續租賃的業務，有一天，他的上級主管要離開公司，老闆見他積極看房找房，主動問他目前的狀況，他說，有一間三樓公寓的收租套房，頭期款50萬元、裝潢100萬元，總共要250萬元。

老闆聽完，主動說要投資他，問他目前還缺多少？

「真假？」他大吃一驚，半信半疑地說，自己有10萬元、跟親友借15萬元，頭期款還缺25萬元，下斡旋金的當天，老闆果真匯進25萬元，案子順利成交。

羅右宸說，他不知道為何老闆會主動投資，可能是觀察他平日的表現，遊說的企圖心非常強烈，打動了老闆的心。

第一個案子裝潢後轉賣，賺進百萬元，同事看到成功的案例，主動加入他的團隊，直到大學畢業已賣出幾間房屋，並有三間房子在收租，更引來食品業的大老闆主動合夥，並提供足夠的資金做為後盾。

畢業後的三年，羅右宸手上操作的房子達30多戶，他把過去的經驗撰寫成書《我25歲，有30間房收租》一書，知名度大開，銷售力道更強。

景氣急凍轉做包租代管 年收租近二千萬

然而，2016年房地合一稅上路，房地產景氣急凍，2017年成立好生活公司，房子賣不掉，公司每月有20萬元的管銷支出，躊躇之際，他轉做包租代管，當起二房東，打開另一片天。

羅右宸找到一棟50間套房的舊式公寓，跟房東簽約十年，一個月租金8萬元，花了幾百萬裝潢費用，估計滿租一個月可收租20萬，扣掉給房東的8萬元，裝潢費攤提2萬元，還可淨賺10萬元。

這一個案例成功後，他卯起來狂做二房東包租，直到目前手上已有六百個單位(按一間房子、一個合約算一個單位)，二房東有五百個單位、自有房子一百個單位，年收租將近2000萬元。

開設房地產直播課程 一晚營收逾百萬

轉做二房東這九年間，還有一段小插曲。2017年，公司合夥人多達七位，開會時每每意見不合、大動干戈，讓他非常苦惱，調和一年還是沒有效果，2018年，他決定拆夥，買回公司的股份。

好生活公司資本額300萬元，年底前他必須湊足一千多萬還給股東，然而，資金都卡在房子裡動彈不得，壓力非常大。

他說，自己手中只有250萬，跟母親借200~300萬元，成本價賣出二間房子大概500~600萬元，還有300~400萬元的資金缺口。

終究是老天爺的眷顧，一籌莫展之際，竟有人找他開設房地產直播課程，他姑且放手一搏，沒想到效果超好。一個學員收費4萬，一個晚上營收超過百萬，他實拿70~80萬的講師費，合作夥伴趁勝追擊，連續幾個月密集開課，半年內他就賺到300~400萬元，度過這一次難關。

公司現金流穩定 營運邁向系統化

直到2019年，好生活公司已經是他個人獨資，而且有穩定的現金流，不管政府如何打房，都不會影響公司的營運。過程中，他的妹妹也加入營運，經過幾年的磨練，已經是包租代管第二把交椅。

目前好生活公司營運已慢慢系統化，裝修、房客管理、監工都由公司內部員工處理，而他最主要的責任是找好的物件和投資標的。

他專門挑戰大型專案，因為有資金門檻，競爭者較少，例如，2023年，他談到一棟市值超過5億元、100個單位的大型案件，跟房東簽約十五年，一年租金收入快2000萬，扣掉給房東的租金、攤提費用、員工管銷，還淨賺600~800萬元。

未來往中南部布局 集中心力操作國內市場

目前好生活代管房屋集中在新北及大桃園地區，他說，未來將會往新竹或中南部地區布局，相較於台北，中南部基期較低，還有操作的空間。

談到是否布局海外，他說，「光是台灣市場就做不完了！全台灣有1000萬戶房屋，30年以上屋齡大概有500萬戶，扣掉非七都有300萬戶，300萬戶的1%也有3萬戶，我現在才操作500個單位，距離天花板還非常的遠！」

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