中古、預售價差幅度變化驚人！ 全台就竹南、頭份暴增最多

永慶房產集團根據實價登錄資料統計全台近五年數據，發現多個行政區預售屋、中古屋價差幅度顯著擴大，其中以苗栗竹南鎮、頭份市暴增最多。（攝影／鄭國強）

預售屋因全新屋況、建築成本的推高、以及對未來房價上漲的預期，房價往往比中古屋來得高，但是近年中古屋與預售屋價差有逐漸擴大趨勢。永慶房產集團根據實價登錄資料統計全台近五年數據，發現多個行政區預售屋、中古屋價差幅度顯著擴大，其中以苗栗竹南鎮、頭份市暴增最多。竹南鎮中古、預售價差從 2021 年的 9.8% 大幅成長至 2025 年的 94.1%，增加達 84.3 個百分點，為全台之冠；頭份市則從 29.8% 拉升至 90.1%，五年間擴大 60.3 個百分點，增幅明顯。

竹南、頭份價差幅度擴大最明顯！ 竹科外溢效應推升新案行情

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，竹南、頭份地區受惠新竹科學園區外溢效應，由於新竹市區可開發土地有限、推案量不足，帶動買盤轉向鄰近地區；且加上竹科竹南園區進駐、交通建設推動，以及相對親民的總價水準，使該區吸引大量科技族與置產客進駐，人口持續增加，房價也跟著水漲船高。

資料來源：實價登錄資料；永慶房產集團彙整。

篩選條件：1.交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。2.建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝。3.主要用途：住宅用、其他登記事項。4.排除樓層一樓、親友交易之成交資料。5.中古屋篩選屋齡兩年內之成交資料。註: 實價登錄資料自2021年1月至2025年9月

目前兩區新案多集中於重劃區及園區周邊，價格因建設題材與市場預期而快速攀升；相對地，中古屋雖有穩定剛性需求支撐，但受屋齡、區位與機能發展階段限制，價格漲幅較為緩和，導致近五年預售與中古價差逐步拉大。

台中上榜5區  中古、預售價差擴大最有感

此外，台中市是最多行政區上榜的縣市。數據顯示，台中南屯區、大里區、西區、南區與沙鹿區等多個行政區同時入列，顯示近五年台中市中古、預售價差擴大現象特別明顯。陳金萍指出，台中受惠於科技產業聚落、交通建設與大型商業開發帶動，新案市場熱度居高不下。這些區域普遍具備新案集中與人口持續移入的特性，預售市場價格因此持續走揚，而中古市場雖有剛性需求支撐，但漲勢相對溫和，使價差逐年擴大。

至於南屯、西區與南區的預售屋與中古屋價差拉大，陳金萍說明，主因新案集中於七期、水湳及捷運沿線等建設熱區，產品規劃升級、開價相對偏高；中古屋雖位於成熟生活圈，但屋齡偏高、價格調整幅度有限。沙鹿則受捷運藍線、海線雙軌化與產業發展題材帶動，新案沿交通站點與重劃區布局，價格顯著墊高；大里受惠於市中心外溢的自住需求與重劃區發展日益成熟，也使預售與中古價差持續擴大。

整體來看，預售市場價格多反映區域的未來發展潛力。不過，隨著近年預售與中古價差持續拉大，中古屋價格顯得相對親民，加上實際使用空間相對實在，虛坪較少、性價比高，且若地段具有產業、建設或交通利多優勢，不僅保值，甚至還有增值空間。陳金萍也提醒，購屋決策仍應回歸自身需求與財務條件，評估區域發展進程與產品條件，才能在價格分歧的市場中找到兼顧價值與安心的選擇。

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