2026攻房戰2／2026年買方市場到來！ 專家揭自住民眾必學3大買房攻略
房市休息盤整，正是自住客進場的好時機，專家表示，民眾不必執著於買在最低點，「你覺得最便宜的時候，往往在事後回頭看才會知道。」中信房屋總經理張世宗強調，與其緊盯高低點，不如把焦點回歸自身居住需求。
「這幾年房市熱絡，民眾看屋看到喜歡的，想要多看幾次再出價，我們仲介卻常說，可惜被別人買走了；但現在市況大不同，由買方占上風，所以民眾要多看多比較，磨一個合理價再出手。」張世宗認為，不必執著於買在最低點，反而是掌握3大攻略更重要。
攻略1、沿著軌道買屋最保值
掌握交通樞紐人潮聚集處，張世宗說，交通建設在哪裡落地，哪裡就容易形成生活圈和房市熱區。
「買房子一定要思考未來有沒有人接手？而軌道經濟是近年值得參考的購屋指標。」他認為，沿著捷運、輕軌、台鐵、高鐵等交通樞紐購屋，因為通勤方便，自然吸引人口進駐，形成穩定而繁榮的生活圈，更具保值性，「尤其是未來想出租或轉手，沿著軌道站點的物件，競爭力會明顯高很多。」
攻略2、成熟商圈中古屋
近年房價高漲，中古屋和預售屋的價差明顯拉大，以北市來看，近1年預售屋單價破百萬元，相較之下，屋齡30年以上的中古屋價格相較親民，「民眾如果想買偏遠市郊的預售屋，因為目前價格紊亂、交屋時間不定，還不如買蛋黃區的中古屋。」品嘉建設董事長胡偉良建議。
北市核心蛋黃區素地稀缺、剛需力度強勁，而新案開價基期高，屢屢突破百萬天花板價，永慶房屋統計發現，近1年北市預售平均單價，以大安區每坪171.5萬元居冠，松山、信義等蛋黃區也超過150萬元，僅萬華區預售屋平均單價98.6萬元，落在百萬以內。
而中古屋部分，北市屋齡10～30年住宅每坪價格介於60～100萬元之間，屋齡30年以上住宅，又以文山區平均單價53.3萬元、北投區54萬元、萬華區56.1萬元，為北市房價最實惠的3大熱區。
攻略3、人口淨流入區為票房保證
此外，選擇人口淨流入的地區，擁有人口紅利、居住需求旺盛，未來轉手也是票房保證。中信房屋研展室彙整內政部戶政司的淨遷徙數據和實價登錄成屋交易資料，盤點全台淨遷入人數前5名的行政區，今年1～9月以新北市淡水區淨遷入6,937人拔得頭籌，接續是台中市北屯區、桃園市的龜山區、桃園區和中壢區等。
桃園是北台灣人口紅利城市，不少雙北客寧願脫北，外移至此購屋，且在新北捷運、桃園機場捷運等交通建設串聯下，以及政府推出「TPASS政院通勤月票」等政策，加速雙北人口外移速度，「人口淨流入最多的5大熱區，房價3字頭可入住，民眾不會因為貸款負擔過重，而壓縮日常生活品質。」張世宗分析。
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房市交易動能轉弱，直接反映在稅收表現上。根據財政部統計資料庫最新公布的數據顯示，今（2025）年11月個人房地合一稅實徵金額為41.42億元，不僅較去年同期減少約2成，也創下近9個月來新低。累計前11月個人房地合一稅收為474.3億元，年減幅度達23％，推估全年稅收至少將較去年減少百億元以上，顯示房市交易量明顯萎縮，加上房價已脫離快速上漲階段，雙重因素壓抑稅收表現。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收下滑其實「有喜有憂」。正面來看，房價趨於平穩，有助於減輕購屋族負擔，讓有自住需求的民眾能夠更從容地看屋、選屋；但從另一角度來看，稅收減少也可能影響政府整體財政收入。不過，經過前幾年房價大幅上漲後，房地合一稅的整體稅收水準仍相當可觀。 近期市場上流傳稅捐機關要求社區提供包括新屋裝潢資料、住戶資料表、社區會議出席紀錄、入住登記、郵務與門禁進出紀錄等訊息，顯示主管機關對於課稅事實的查核趨於嚴謹。民眾若想合法節稅，務必完全符合相關法規條件，避免因認知不足而產生補稅或罰鍰風險。 從區域表現來看，11月個人房地合一稅收結構也出現變化。過去經常居冠的台中市不再領先，新北市以13.3億元的稅收金額躍升為當月「稅收王」，且年增幅度高達35％，表現逆勢成長。台中市11月稅收為7.4億元，年減25％；高雄市為6億元，年減13％；台北市4.7億元，年減4％；桃園市則為3億元，年減幅度最為明顯，高達62％。 曾敬德提醒，個人房地合一稅的400萬元免稅額，必須同時符合多項條件，包括本人或配偶、未成年子女完成戶籍登記，持有並實際居住於該房屋連續滿6年等，不僅僅是設籍滿6年，還需具備實際居住事實。由於涉及金額龐大，民眾在出售自用住宅前，應充分了解相關規定，確保自身權益。 房市交易量縮、價格修正，影響個人房地合一稅收形成走弱趨勢，也間接反映出房市正處於調整期，市場結構與區域表現的差異將愈加明顯。
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