買房反變負資產？台灣房市走向兩極化

少子化問題愈來愈嚴重，台灣人口數已連續23個月負成長，依照日本經驗，當人口負成長，位在都市邊陲或鄉村地區的住宅，很容易出現價格下滑，甚至淪為賣不掉、租不出、還要繳稅的「負資產」，而這樣的隱憂，正在台灣上演。

宜蘭礁溪因溫泉資源豐富，吸引許多外地人購買度假宅。這些溫泉宅多具備內坎式溫泉設計，只要打開水龍頭就能在家享受溫泉，不必到外面人擠人。部分建案甚至提供飯店式管理，頂樓設有無邊際溫泉池，營造完美度假氛圍。其中，總價千萬元內的小湯屋最受歡迎，室內約10坪的溫馨套房，成為許多購屋族心目中的理想選擇。礁溪溫泉宅成度假勝地，但空屋率高居全台前茅引發隱憂。隨著溫泉度假風氣盛行，宜蘭礁溪已發展出數百家溫泉旅館與飯店。然而，值得注意的是，礁溪地區高達29.89%的低度用電住宅比率，名列前茅，反映出嚴重的空屋問題。

21世紀不動產宜蘭新月加盟店店長卓良穎表示，礁溪當地房市交易中，外來客就佔了7至8成左右。正因如此，這裡的房屋多半只在假日使用，平日無人居住，導致電量使用率低，造成空屋率偏高的現象。他進一步指出，目前礁溪新開價大致在每坪45至60萬元為主，但受到央行政策影響，第二屋的貸款限制使買方需準備更多現金，因而減少購買意願。與去年同期相比，成交量約下滑2成。

全向科技房產中總監陳傑鳴解釋，「負資產」指的是房屋市值低於貸款餘額，屋主即使賣房也無法清還貸款，甚至越持有越虧。一般而言，郊區與微型城鎮因人口外移、需求驟減，最容易陷入負資產困境。高空屋率不僅代表住宅難以轉手，出租也不容易，屋主仍需繳納房貸、稅賦等費用，資產可能轉為負擔。

截至去年底，全國低度使用住宅比率超過20%的鄉鎮市區，已從去年上半年的20個暴增到31個。空屋率最高的是高雄那瑪夏區，達30.25%；其次是台東卑南鄉，29.94%；新北萬里區緊追在礁溪後，達29.83%。這意味著這些地區每3至5間房就有1間是空置的。

新北市萬里區，同樣也屬於低度使用住宅，東森房屋基隆安樂加盟店襄理張曉菁指出，萬里地區幾乎都是度假型產品，多為套房式設計。這些房屋只適合度假，不適合一般家庭長期居住，加上交通不便，導致空屋率高。她進一步表示，萬里發展產業有限，許多年輕人外移，也沒有新推案，交易幾乎都是度假型產品。當地有些約15坪的小套房，單價約15至19萬元，總價300萬元有找，能直接遠眺海景。這類度假型產品的價格相對穩定，不會隨市場有太大波動。她也透露，實際空屋率可能更高，因為有些屋主並不會斷水斷電。

空屋率上升也與少子化問題日益嚴重有關。根據內政部統計，今年9月底台灣人口數為2331萬7031人，已連續21個月負成長。陳傑鳴表示，少子化時代下，台灣人口開始負成長，購屋需求將逐漸減弱，預期偏鄉和非都會區將容易失去價格支撐，未來潛在負資產區域恐會增加並擴大。

住展雜誌發言人陳炳辰強調，居住機能代表一個地區的宜居性及未來房價發展。若某地區仍處於未來性階段，且存在炒作氛圍，一旦房市翻轉或整體狀況轉差，資產價值可能無法達到預期。專家分析，負資產風險最早出現的區域往往具備三項特徵：人口持續外移、老年人口比率高；產業與交通條件弱，通勤時間長、缺乏就業機會，導致自住需求難以支撐；房市前期炒作或短線投資比例高，一旦買氣退潮，價格修正幅度更劇烈。

這樣的情況，日本已走在台灣前面，如東京邊陲持有房屋反而變成負資產。專家建議民眾購屋應回歸「實際需求與基本面」思維，謹慎選區與評估長期持有能力。

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