財經時事／汐止都更案原建商落跑 力麒接手強逼住戶搬離

史上最重打房掀起的「金龍海嘯」，不僅讓房市急凍，陸續傳出建商倒閉落跑事件，現在就連都更案也出現連環爆。在雙北地區有多個都更案的山岳開發建設，去年驚傳跳票，近期又爆出山岳將新北汐止都更合建案產權，默默移轉給上櫃建商力麒建設，都更戶收到力麒民事訴狀，以無權占有為由要求搬遷。「本來等都更，期待新房子，結果現在連房子都變成別人的。」驚覺被騙的住戶憤怒地對本刊說，並已委託律師向力麒提告詐欺。

「天啊！明明就是合建都更案，現在竟要逼我搬出住了六十多年的房子。」頭髮早已花白的82歲廖先生，手持法院寄來的民事訴狀，指著上頭寫的「無權占有」、「拆屋還地」，氣得發抖地說。

誆加速流程 產權給山岳

不僅廖先生，位在新北市汐止區忠孝東路與茄苳路一帶準備都更的多名住戶，都收到來自上櫃建商力麒建設提告，要求「遷讓房屋」。原本住戶期待都更後搬進新房子，沒想到卻因先前簽都更合約的建商跑路，還把產權賣給力麒，讓他們陷入都更風暴。

本刊調查，這片廣達一千五百多坪的都更案，原本是山岳開發建設找上當地居民進行都更合建案。沒想到，去年山岳驚傳跳票，最近又傳出董事長捲款潛逃、公司停擺的消息，更讓都更戶傻眼的是，當初山岳以合建名義向住戶取得的土地，被悄悄轉移至力麒名下，而打算自建住宅的力麒，向法院提告要趕走住戶。「力麒就是要把我們趕出去！」廖先生憤怒地說，接著沮喪表示，「本來等都更，期待新房子，結果現在連房子都變成別人的。」

為何這群期待新屋的都更戶，會陷入房地遭轉賣的產權糾紛？關鍵在於當初他們都是以買賣附買回方式，把土地過戶到山岳公司名下。本刊親自走訪都更戶，他們都說：「我們一開始就是談都更合建。」都更戶Ｃ先生透露，當初山岳派人說服住戶，「如果能讓『所有權人統一』，就能加快都更程序，同時要簽訂『買賣附買回合約』，把產權過戶到建商名下，山岳還承諾會『交由銀行信託，專款專用』，更拿出住戶能享有『新房優先選擇權』，引誘大家簽訂買賣附買回合約。」

土地賣力麒 分屋成幻影

據都更戶們表示，當時山岳依合約支付2/3的房價或地價，剩下1/3則作為日後換新房的保證金，等到都更完成後，住戶返還領取的2/3價金，就可以分回新屋。「反正我們都會住回新的房子，中間的過戶與金流只是程序，所以不疑有他就簽了。」受害都更戶搖著頭說。

台灣房屋汐止站前加盟店經理徐國裕表示，當年該地區土地每坪行情約40萬元，山岳則以每坪45萬元，略高於市場行情向都更戶取得土地。

不過，也有都更戶用公告地價現值的2/3過戶給山岳。「講好是合建案，我認為蓋好就能繼續住，金額多寡不是重點，沒想到山岳竟騙人。」Ｃ先生唉聲說。

對於要趕人的力麒建設，都更戶不滿地說，一開始是他們與山岳談都更，後來山岳找力麒成為合建建商，並在2022年8月13日共同舉辦拆屋典禮。「拆屋典禮後，工程一直沒進度，我們打電話去問，力麒只表示，請上官網看公告。」Ｃ先生回憶。

等到今年3月，鄰近的另一個山岳都更案住戶告知，山岳發生跳票事件，他們才驚覺都更合建案出問題。「我們發現土地產權已被轉移到力麒名下，立刻找山岳的聯絡窗口，不是離職，就是不見人影。」都更戶們紛紛說道。

原來，3月17日力麒公告以每坪約158萬元取得新北市汐止崇德段約1566坪土地、道路用地與地上物，交易對象為自然人及山岳開發建設；不久力麒又發布終止土地合建分屋契約，「基於開發考量，與地主（指山岳）簽訂土地買賣契約，故終止合建分屋契約。」

從這兩筆重大訊息說明可發現，力麒原與山岳合作，由山岳出地，力麒投入約十八億元負責興建，興建完畢後各分一半，但力麒後改為向山岳購地自行都更。

指無權占有 提告逼遷讓

「一開始打電話到力麒建設，土地開發處的張經理還說，都更戶與山岳的約定，力麒會概括承受，不用擔心，但沒想到後來多名都更戶陸續收到力麒的民事起訴狀，指住戶『無權占有』，要求遷讓房屋，大家都陷入不安與憤怒。」廖先生越說越氣，「我等都更等了快30年，一直期待完工那日到來，沒想到山岳卻落跑，現在只希望力麒本著道德良心，拿誠意出來談。」

多位都更戶也一再對本刊表達，「希望力麒出面好好協商，即便與山岳談的條件打8折，也都能談。」而為了保障自身權益，五十位都更戶已於7月共同委託律師，以「詐欺」提告山岳與力麒。

都更戶無奈地說：「山岳持有的土地來源，是住戶在『買賣附買回』條件下交出，力麒作為曾經的合建建商，是否應理解該土地背後的『現住戶權利』？又是否應在購地後妥善處理與住戶的關係？而不是避而不見，找不到人。」

雙北共四案 同手法操作

此外，山岳在新北中和南勢角與北市文山木柵景美女中附近的都更案亦有類似問題，加計汐止兩起，至少有四處都更案、逾兩百戶出現爭議。

像是爆發爭議的南勢角都更住戶Ｌ媽媽就哀怨地對本刊說，5年前跟山岳說好一坪換一坪，當時26坪的房子，可賣1300萬元到1500萬元，但山岳只支付900萬元的一半，另一半也沒拿到，「我還自己找代書處理流程，沒想到還是被騙了，很後悔把房契交給山岳。」

「山岳採用的手法相似，打著都更合建口號，藉口所有權人統一可加速都更，並表示可提供保證金給住戶；取得住戶信任後，便以買賣附買回合約的模式，讓住戶把產權過戶到公司名下。」業內人士觀察。

其中，汐止兩案已分別轉賣給合建者美亞鋼鐵與力麒，南勢角與木柵案所有權人為山岳董事長楊澤世，前者信託給凱基銀行與京城建經，後者信託給京城建經。

目前南勢角都更案實施者已由美亞接手，但美亞在去年12月審查會中才得知，山岳與現住戶簽署私契約（指買賣附買回合約），沒想到有那麼多爭議。當時都委會委員明確表示，該合建案件並無「代拆」機制，如美亞未能與現住戶協調完成，將面臨無法拆除地上物，須妥善研擬現住戶拆遷安置計畫。「這意謂著如果美亞不與原住戶達成協議，都更案很難繼續推動下去。」業內人士分析。

債權逾10億 不利都更戶

爆發都更連環爆的山岳董事長楊澤世對外宣稱「久居國外」，有關公司營運、公開場合多由總經理林晨出面處理，包含公司與住戶簽署的買賣附買回合約，也由林晨代簽。一位山岳前員工向本刊透露：「公司今年開始發不出薪水，人員大量離職。」業內人士也多數表示：「沒聽過山岳這家公司。」

經本刊調查，楊澤世、山岳與關係戶的跳票張數高達78張、金額四億7千多萬元，加計法院本票裁定高達3億6000萬元，累計至少欠下10億元債務。

對於山岳在雙北頻爆都更糾紛，受害達數百住戶一事，台北市與新北市都市更新處皆表示，住戶與建設公司簽署契約為私權範疇，並非都市更新審議範圍。「對於已在審議的案子，都更處基於協助立場，會督促實施者（力麒）與住戶溝通協調，提出保障地主的方案進行討論，合理保障現住戶的權益。」新北市都更處官員說。

都委會委員也提醒都更戶，南勢角案土地及建物產權已過戶給山岳且設定貸款，未來土地及建物若經銀行拍賣，需先償還現有債務，利息隨時間不斷增加，時間拖愈久，現住戶可取回的權益愈少，建議儘快組成自救會並委任律師，循司法途徑維護自身權益。

防建商違約 四招助自保

從山岳連環爆來觀察這幾起都更案陷阱，宏道法律事務所律師蔡志揚直言，都更合建通常會簽訂「合建契約」，並透過第三方信託的方式，來保障地主與建商雙方權益，「山岳以簽訂『買賣附買回合約』的方式合建都更，對住戶極具風險，即便建商資金沒問題，也可能因為房價上漲，無良建商評估『違約金』低於『房價漲幅價差』，而選擇違約，都更戶不得不防。」

究竟都更民眾該如何自保呢？蔡志揚建議：第一、不要簽訂買賣附買回契約，風險非常高；第二、若與建商合建，土地不要提供給建商設定抵押；第三、小心建商的話術，不要因小失大；第四、簽訂契約前，一定要先諮詢專家或律師。

汐止都更戶們原以為找到建商願意都更，就能坐等換新屋，沒想到現在成了被迫上法院的「被告」。而山岳的都更連環爆，也讓人看到都更整合階段的資訊不透明與安全漏洞。都更戶希望力麒能承擔道義責任，政府部門則強調法定程序以外無法介入，但在制度的交叉縫隙裡，受傷的永遠是一般居民。

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