美債殖利率搞鬼！市場亂流12檔 REITs倒一片 僅這「1」檔逆勢賺錢！

財經中心／師瑞德報導

美國聯準會（Fed）於最新一次FOMC會議中如市場預期宣布再降息1碼，宣告寬鬆貨幣政策方向不變。市場普遍認為，降息環境有助於提升REITs（不動產投資信託）評價，不過近期美國十年期公債殖利率來回震盪，仍對不動產相關資產造成短線干擾，使得REITs基金表現出現明顯分歧。

根據CMoney統計，截至2025年12月11日，市面上13檔主要含REITs基金中，僅一檔在近一週與近一月同步維持正報酬，其餘多數基金仍處於修正格局，顯示降息利多尚未全面反映。

市場亂流下的逆勢黑馬 「凱基未來世代」週月雙冠

在整體REITs基金普遍承壓的情況下，「凱基未來世代關鍵收息多重資產基金-新臺幣A（累積）」成為唯一逆勢突圍的亮點。該基金近一週與近一月績效皆繳出0.07%的正報酬，在13檔基金中同時拿下週、月績效第一名，展現高度抗震能力。

市場分析指出，該基金能在美債震盪中維持穩定，關鍵在於其多重資產配置策略，並非單押傳統不動產，而是聚焦資料中心、通訊電塔等與AI、雲端運算高度連動的科技型REITs，搭配成長型資產，成功降低利率波動衝擊。

全球不動產證券化基金 整體承壓、跌幅介於0.7%上下

從整體表現來看，多數全球型與區域型不動產證券化基金，在近一週均出現0.18%至0.92%不等的回檔，包括元大全球不動產證券化基金、瀚亞亞太不動產證券化基金、第一金全球不動產證券化基金，以及台新北美收益資產證券化基金等，反映市場對利率路徑仍抱持觀望態度。

其中，元大全球不動產證券化基金與瀚亞亞太不動產證券化基金，近一月跌幅分別達0.3%與3.28%，顯示亞太區不動產仍受到資金撤離與評價調整壓力。

新加坡與亞洲房地產REITs 防禦性尚存但難敵債市波動

新加坡REITs一向被視為現金流穩定型資產，但在近期利率波動環境下，防禦力亦面臨考驗。兆豐新加坡交易所房地產收益基金與大華銀新加坡房地產收益基金，近一週跌幅分別為0.37%與0.69%，近一月亦呈現0.7%至1.18%的回檔。

市場人士指出，新加坡REITs長期仍具租金與殖利率優勢，但短期仍難完全擺脫美債殖利率變動的影響，屬於「中期偏穩、短期震盪」的典型代表。

地產建設與泛不動產配置 波動放大、修正幅度擴大

偏向地產建設與泛不動產配置的基金，近期表現相對疲弱。元大全球地產建設入息基金與富邦全球不動產基金，近一週跌幅分別達0.56%與1.2%，反映建設類股對利率變動更為敏感。

野村全球不動產證券化基金近一週下挫1.36%，近一月跌幅達1.96%，顯示市場對高槓桿、資本支出較高的不動產模式仍保持謹慎。

銀髮與長照題材REITs 長線趨勢明確、短線修正壓力大

在主題型REITs中，銀髮與長照相關基金雖具長線人口紅利支撐，但短線表現仍受利率壓力拖累。群益全球地產入息基金近一週下跌1.75%，富邦長照產業收益不動產證券化基金更出現3.49%的單週修正，為13檔中跌幅最深。

法人指出，長照型REITs屬於「趨勢正確、耐心資產」，但在利率尚未明確走低前，市場短期仍可能先行調整評價。

法人觀點：選對REITs比進場時點更重要

市場法人分析，降息循環雖對REITs屬於中長期利多，但在殖利率仍高檔震盪階段，投資人更應重視基金的「產業結構與配置彈性」。單純配置傳統商辦或住宅型REITs，波動風險仍高；反而結合AI資料中心、通訊基礎建設與高齡化需求的多重資產REITs策略，更有機會在震盪市況中脫穎而出。

法人認為，像凱基未來世代這類同時布局科技成長趨勢與實質資產收息的基金，正好踩在「科技成長＋防禦收息」交集點，有助於提升整體資產配置效率，在降息尚未全面發酵前，率先展現抗震優勢。

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