夫過世留房竹科媽險踩雷！「一條件」房屋稅翻倍…繼承房產到底有哪些稅？稅務局揭節稅解方

【文／李寧】為落實居住正義，政府於今年5月正式開徵房屋稅2.0新制，新制主要針對名下有多間房產，但沒有做出有效利用的屋主，會被加重稅率負擔，連帶影響到繼承房產的族群，如果房子沒有用來「自住」，房屋稅恐達自住稅率的兩倍以上，對此稅務局也提出解方，讓繼承者能合法省稅，享有合理稅率。

繼承房產要繳哪些稅？

房產從繼承到持有，主要有以下稅賦需要留意，分別是繼承時的遺產稅，持有期間的房屋稅、地價稅，以下分別介紹：

• 遺產稅計算公式

遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅遺產淨額

課稅遺產淨額×稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額

公式中的免稅額，一般為1333萬元，如果是軍、警、公教人員因公殉職為2666萬元，扣除額按親屬和喪葬費用等條件計算，稅率則依據遺產淨額而定，分成10％、15％和20％，舉例來說，一名父親在過世後，留下房產與現金，由兒子繼承總額630萬元的遺產，按公式計算，兒子應繳納的遺產稅為：

遺產總額630萬元-免稅額1333萬元-扣除額（親屬＋喪葬費）803萬元=-1506萬元，故遺產税額以零元計算，財政部也提供試算網頁給民眾參考。

• 房屋稅與地價稅計算公式

房屋稅：房屋課稅現值 × 稅率

地價稅：課稅地價 × 稅率

其中房屋稅的高低，就涉及到今年開徵的房屋稅2.0新制，新制包括兩大重點，持有戶數以及是否自住，如果持有多戶，而且是未作有效使用的非自住房產，稅率將來到2.6％至4.8％，反過來說，屋主本人、配偶和未成年子女，如果持有自住房產合計在3戶以內，且房屋無出租或供營業情形、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋辦竣戶籍登記，能享有1.2％稅率，假如房產合計僅1戶，且現值在一定金額以下，自住優惠稅率將降至1％，能看出自住與非自住，稅率最大相差達4倍。

房屋稅自用優惠稅率要件，雖然與地價稅自用住宅用地一樣，都要設有戶籍，但其中仍有差異，容易混淆，地價稅要適用千分之2的自用住宅用地稅率，需具備下列條件：1.地上房屋須為本人或配偶、直系親屬所有。2.房屋需無出租或供營業使用情形。3.本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。4.都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺。5.本人、配偶及未成年之受扶養親屬，以1處為限。而如為成年子女或直系親屬設戶籍則不在1處限制內。

在繼承情境中，還有一種特殊狀況，那就是「共有」，當兄弟姐妹共同擁有房產時，時常會因為在使用上很難達到共識，導致房屋得不到有效利用，出現「非自願性空置」的狀況，對此新制採取適度減稅的作法，如果是繼承共有的非自住房屋，可適用1.5%至2.4%的優惠稅率，但跟自住稅率相比，還是有最多2倍的差距。

自住與否稅率差很大！

新竹市稅務局舉例，今年竹科一位王媽媽，與兩位女兒共同繼承先生在金山街的房產，但在繼承之前，媽媽與大女兒，已經在光復路和關新路置產和自住，導致繼承到的房產，恐怕無法享有自住稅率。

對此稅務局提供解方，自住房屋的前提，是本人、配偶或直系親屬，辦竣戶籍登記，因此最佳做法，是由王媽媽將戶籍遷入繼承到的房子，並讓小女兒遷戶籍到媽媽在光復路的房產，就能讓三戶房屋，都適用自住優惠稅率。

至於遺產稅是否有節稅方法，中信房屋官網上也提出以下方式：

一、詳細計算免稅額與扣除額，合法扣抵遺產稅淨額。

二、透過生前贈與來減稅，每年有244萬元的贈與免稅額，財政部也指出，納稅人可以比較贈與和遺產稅額的高低，假如因財產龐大，遺產稅額較高，可考慮生前規劃移轉財產，達到節稅的效果。

三、壽險金額不計入遺產總額，因此被保險人可以透過壽險規劃，替指定受益人留下現金流。

四、繼承人協議分割遺產，有機會提高扣除額，藉此降低遺產稅負擔。