報稅季「節稅必看」！30萬房貸利息、12萬租金扣除額如何「有感減稅」、房屋稅又該怎麼報？｜房知識

【文／葉一秋】令人頭疼的5月報稅季即將來臨，不管你是有房族、租屋族還是房東，都有節稅小訣竅。有房族別錯過房貸利息扣除額，每年最高有30萬元可列舉扣除；租屋族則再等等，明年度租金扣除額將從「列舉」改為「特別扣除額」，有感減稅；至於房東們若加入社會住宅行列，必要費用扣除比例從43%跳升到60%，每月還有1.5萬元的免稅額，優惠多多。

修正豪宅稅課稅門檻影響大

另外，民眾要注意，今、明年部分稅務標準有所改變，尤其是2015年12月31日以前取得的房產，去年出售房屋，適用財產交易所得稅（舊制）的屋主，財政部今年2月突然下修豪宅交易稅課稅門檻，讓突然晉升豪宅行列的舊制屋主急跳腳，財產交易所得稅恐要翻倍。

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋表示，政府調降豪宅稅交易課稅門檻，對於在2016年以後取得房屋的屋主，適用房地合一稅，並無影響，但對於在2015年12月31日前取得房產的屋主，因適用財產交易所得稅（以下稱為舊制），且房屋交易價格達豪宅交易課稅門檻，所得稅額恐會大增。

這次修正豪宅稅課稅門檻，各縣市都調降1至2千萬元不等，台北市豪宅標準從原本的7000萬元，調降至6000萬元，新北市從6000萬元調降到4000萬元，桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市則從4000萬元調降至3000萬元，今年5月報稅馬上適用。

影響最大的是原來非豪宅的屋主，因豪宅標準下調，適用豪宅交易稅的舊制房屋，稅賦恐明顯增加。葉凌棋指出，以新竹縣竹北市的大樓社區「新竹學府道」計算，去年成交價3020萬元，以舊制計算所得額約為23萬元，調降豪宅標準後，今年要以豪宅交易稅計算，所得額變為約79.5萬元，增加2.4倍，豪宅門檻下調對於屋齡8~20年的舊制大樓及透天產品衝擊較大，因屋齡越新，房屋評定現值仍高，受到影響越大。

不過對租屋族來說，卻有好消息出現，明年起，租金支出扣除額將從列舉改為特別扣除額，額度從12萬元提高到18萬元，也就是說，租屋族不必在「標準扣除額」及「列舉扣除額」中猶豫，選擇「標準扣除額」後，依舊能申報18萬元的租金支出，不無小補，但要注意的是，該政策設有排富條款。

有屋族則要留意，囤房稅2.0新制將在今年7月上路，明年5月實施，新制要求要適用自用住宅稅率，必須要設籍，也就是說，自住房屋應於2025年3月22日前有本人、配偶或直系親屬設籍完成，否則將按一般非自住房屋課徵房屋稅。

【有房族/房屋稅、自用住宅借款利息扣除額（房貸利息列舉）】

☆房屋稅

繳納時間：每年5月繳交

對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，每年5月繳交，課稅期間是前一年的7月1日至課稅當年的6月30日，房屋稅的計算並非按照房屋造價或市價，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率。

房屋稅=房屋核定單價×面積×（1-折舊率×折舊年數）×路段率×適用稅率

房屋稅如何節稅？永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，如房屋無出租、營業，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且為本人、配偶及未成年子女持有之自住房屋，全國可申請3戶按自住住家用稅率1.2%課徵。

不過，囤房稅2.0即將在今年7月上路，2025年5月開始課徵，就自住、非出租、非繼承取得共有住宅用房屋進行「全國歸戶」，第4戶就會被課徵囤房稅，調高稅率範圍為2~4.8%（原1.5~3.6%），採累進課稅，酌降全國單一自住房屋（本人、配偶及未成年子女持有之自住房屋全國總歸戶後僅1戶）至1%等。

財政部近日預告囤房稅2.0子法規，公布房屋自住及公益出租人適用稅率1.2%的3要件，新增地上權房屋也要納入3房計算，房屋也不能供營業使用，以及必須設有戶籍。

由於新規定要求必須設有戶籍，且要是本人、配偶或直系親屬設立戶籍完畢，民眾最好在房屋稅開徵前40天設戶籍，以明年5月開徵來說，最好在3月22日以前完成戶籍登記，才保險能夠適用。

Q：違章建築也要繳房屋稅嗎？

A：要，《房屋稅條例》規定，只要增加房屋使用價值的建築物，無論合法與否，便具備房屋稅的課徵要件，但不能使違章建築變成合法，也不會因為繳了房屋稅，違章建築就不會被拆除。

☆自用住宅借款利息扣除額

民眾若購買自用住宅，有向金融機構辦理貸款，其貸款利息可在申報個人綜合所得稅時列舉扣除，每年扣除額最高30萬元，房貸申報扣除金額為當年實際支付該自用住宅利息，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額。其條件如下：

1. 房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。

2. 符合自住且已設戶籍。

3. 每一申報戶以一屋為限。

4. 限向金融機構貸款。

5. 以列舉扣除額申報：綜合所得稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩種減除方式，若以標準扣除額報稅，就無法申報房貸利息抵稅。

6. 同期間有租金支出，只能擇一申報，或按比例申報。

Q：房屋增貸、二胎部分的利息支出，是否可在申報個人綜合所得稅列舉扣除？

A：不行。

【售屋族/財產交易所得稅】

申報時間：交易隔年5月

自用住宅設籍條件：本人、配偶及直系親屬

出售104年12月31日以前取得的房地，即以房屋出售時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後的餘額，併入個人所得課徵綜合所得稅，按所得淨額適用之級距課稅（累進稅率5%、12%、20%、30%或40%），其財產交易所得計算方式有2大類：

一、有取得交易資料：假設當初房屋購買價500萬元，現出售1200萬元

財產交易所得＝

〔1200萬元－500萬元－取得房屋之相關必要費用〕X出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

（房屋評定現值＝房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」）

二、無取得價格資料：

■豪宅交易稅（豪宅稅）：符合下列各縣市認定豪宅的房屋總價標準情形者

財產交易所得＝

實際房地總成交金額×出售時之房屋評定現值／(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值) ×17％

各縣市認定豪宅的房屋總價標準

台北市：6000萬元

新北市：4000萬元

桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：3000萬元

其他縣市：2000萬元

■非豪宅

財產交易所得＝房屋評定現值×各縣市規定比例

Q：繼承之房產，如何判斷適用財產交易所得稅還是房地合一稅？

A：依照被繼承人取得該房地的時間，若被繼承人在105年1月1日後取得房地，適用房地合一稅，若繼承人在104年12月31日前去得房地，原則上適用財產交易所得稅，惟繼承人出售時符合自住房屋、土地規定，有400萬元免稅額及高過部分按最低10%稅率課徵，經計算後房地合一稅有利，得選擇有利稅制申報。

【租屋族/租金支出扣除額】

租屋族注意，房屋租金支出可以列舉到綜合所得稅的扣除額中，1年最高12萬元。

其條件如下：

1. 租屋為自住需求，沒有營業使用。

2. 租屋人為本人、配偶或受撫養的直系親屬。

3. 同期間有房貸利息支出，只能擇一申報，或按比例申報。

4. 以列舉扣除額申報

不過，去年底立法院三讀通過修正，從2025年5月申報綜所稅起，房屋租金支出從「列舉」扣除額，改為「特別」扣除額，扣除額度也從12萬元提高到18萬元，也就是說，租屋族選擇標準扣除額，也能列報減除最高18萬元的租金扣除額。

但也非所有租屋族都適用，設有排富條款：

1. 若綜所稅適用利率20%以上

2. 股利所得採28%稅率分開計稅

3. 基本所得額超過最低稅負免稅額者（2024年為750萬元）。

符合上述任一條款者，則不能適用。

Q：房東不讓我在租屋處設籍，租金可以列舉扣除嗎？

A：可以，只要附上自住切結書即可。

【房東族/租賃所得稅】

綜所稅的一部分，申報方式分為「列舉扣除」及「扣除必要費用」，房東可自行計算金額，選擇有利的方式擇一報稅：

列舉扣除：包含房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、房屋保險費、該屋房貸利息等，須提出證明文件。

直接扣除：直接將租金收入的43%作為必要費用扣除，無須提供證明。

但若僅出租土地，租金不適用43%必要費用扣除規定，僅能扣除當年繳納的地價稅。

另外，房東取得公益出租人、可再獲得每月1.5萬元的免稅額優惠，若加入社會住宅，除每月1.5萬元的免稅額優惠外，必要費用標準可提升為租金收入的60%。

不同身分的房東租賃所得稅比較

Q：把房屋借給朋友做生意，沒收房租，是否要申報租賃所得?

A：無論有沒有收租金，都要申報，如果房屋是借給配偶、直系親屬，且未收租金，不用申報租賃收入。