回歸理性買盤 六都議價率攀升

不動產資訊平台顯示，不包含優惠房貸的一般房貸利率，今年首季新增房貸的平均利率達2.6％，寫下金融海嘯以來新高，比較特別的是房貸利率通常跟央行升息有關，但過去這段時間利率已沒調升，但新增房貸的利率較2024第2季仍增加了0.24個百分點。值得注意的是，房市吹冷風，六都議價率也全面揚升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波利率增加，主要是在2024年第3季開始緊縮房貸政策導致，反映市場資金緊縮導致房貸出現排撥等現象，房貸市場供不應求，即使央行沒有繼續升息，但一般房貸利率仍向上攀升，所幸網銀、壽險等非銀行體系也加入房貸市場，近期房貸利率表現已經趨於平穩。

統計顯示，排除優惠房貸的一般房貸統計，連續升息前的房貸利率約為1.52~1.55％，連續升息後到2024第二季為2.36％，後面開始逐漸出現房貸排撥等亂象，再加上銀行自主管理與央行第七波管控，2024年第3季平均房貸利率2.39％，第4季就攀升到2.54％，今年首季更進一步增加到2.6％，單純比較新增房貸的利率狀況，2.6％水準已經是金融海嘯後的單季新高，反映購屋的市場資金成本明顯增加。

若以區域表現來看，都普遍出現上漲跡象，新北市由去年第3季的2.39％，增加到2.6％，台北市由2.37％增加到2.59％，台中市由2.39％增加到2.6％，高雄市從2.43％增加到2.64％，即使新竹地區也平均在2.6％以上。

曾敬德表示，由於一般房貸常見利率在2.5％起跳，另外針對名下已有房貸的因為差別利率訂價政策，導致一般的房貸利率平均達到2.6％，建議首購民眾現在政府對於新青安政策仍鼓勵，有需要的還是在到期前可以考慮，都會比現在的房貸利率划算。

值得注意的是，房市低迷，住商機構觀察內部成交資料，全台平均議價率全數上揚，六都中更以南二都議價空間無論是在空間或是年增都更為明顯。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，隨著政府打房態勢明確，且信用管制措施未有鬆綁跡象，令房市逐漸往買方市場傾斜，消費者在價格上握有更大議價空間。

據統計，六都與全台議價率全面起漲，其中台北市今年前10月成交案件平均議價率達13.7％，相較去年同期增加1.4個百分點；新北市議價率則從10.6％增至13.8％，增加3.2個百分點；桃園市議價率平均達15.0％，較去年增加4.1個百分點；在中南部方面，台中市議價率達12.5％，年增3.3個百分點；台南市則以16.9％，為六都亞軍，年增3.5個百分點；高雄市議價率更高達17.1％，為六都之冠，較去年大增4.3個百分點，也是六都最高。

賴志昶指出，買方觀望氣氛濃厚，同時消費者也不再盲目追價，致使過去「開價即成交價」的房市盛況已不復見。另就南部議價空間擴大，他補充，過去南二都受惠科技產業進駐，大批建商搶進，為區域房市創造榮景之際，也讓當地出現大量供給，適逢房市翻轉，買方出手較顯謹慎，如無法順利去化，產生賣壓，會為買方創造不小議價空間。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，議價空間擴大，可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊鎖之下，不管是中古賣方或建商，勢必已難以將價格看成鐵板一塊，適度讓利幾乎已成市場共識，惟買方議價幅度雖提升，但建議購屋人在積極議價同時，仍需評估物件價值與自身需求，避免因過度觀望而錯失進場最佳良機。