台中危老直追北市！ 老屋市場現「重估價值」 賴正鎰曝3大困境

根據內政部統計，截至今年第三季，全國危老申請件數已逼近5,000件，核准逾4,600件，其中在六都的危老申請案，台中市今年受理案件正式突破千件、達1,105件，僅次於台北市的1,169件，成為全台危老重建成長最快速的直轄市而備受關注。

全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰分析危老開發雖有好處，但也要面對三大問題，像是開發時程雖然比都更較快、但必須要100%地主與住戶同意才能申請；另外危老雖無基地面積限制，但通常小基地開發不僅施工成本和日後公設比偏高；規劃空間受限、施工條件相對不佳，且基地小，施工過程常見鄰損事件頻傳，長期以來也為人詬病，對於購屋者和開發商而言，規劃設計、施工品質和成本都是必須考量的部份。

根據內政部都市更新入口網站資料顯示，到今年9月底止台中市累計核准危老重建918件、居六都第二，與首善之區的台北市1,036件相當接近，而老屋重建案平均核准面積1,023.14平方公尺，則是六都之冠（詳如附表）。

鄉林不動產研究室說，危老重建案愈來愈多，帶動舊市區熱門商圈周邊老宅交易熱度，許多置產和投資型買方心態轉變，把投資眼光放到有機會進行危老和都更的地段，投入資金與獲利率方面，相對投報較為有利，從實價登錄網資料也可以看出，近三年台中市北區、西區屋齡 40 年以上中古屋移轉量已突破 1,000 件～1,700件。

鄉林不動產研究室指出，房市在央行延續限貸政策、建商土建融審查嚴格等條件下，今年進入盤整期，連帶使得土地開發案在資金額度與風險控管方面皆面臨挑戰。雖有越來越多開發商土地開發朝向危老與都更，降低開發成本。

置產和投資買家以提前卡位的角度，關注房屋標的，未來是否具有重建可能性、是否位於整合熱點、是否已出現鄰近危老案例等具備重建題材的物件，不僅詢問度高，也讓老屋市場出現「重估價值」的現象。

儘管在資金環境轉變的背景下，危老與都更案具備不受銀行法第 72-2 授信額度限制，融資彈性高暨政策明確、審議時間縮短，風險可控性提升、容積獎勵補助等三大優勢，使危老案成為建商布局的關鍵方向。尤其在台中舊市區的「一、二期整建重劃」年代早期開發街廓，已具備完整生活機能，越來越多開發商參與重建意願提高。

再依台中市都市危險及老舊建築物加速重建專區所發佈「2024年危老重建核定計畫清冊」，總計147件，其中，西屯區19件、北屯區16件、北區14件、南區13件及南屯區11件，是台中的前五大危老重建行政區。

鄉林不動產研究室認為，「危老條例」上路屆滿第八年，在政策推進、市場結構改變與精華土地趨飽和以及資金環境轉向下，台中市近年危老申請數量快速躍升，北區、西區、南區等早期發展的核心地帶，存在大量屋齡40 年以上的老舊建物，危老重建需求龐大，吸引建商紛紛投入。

部分投資型置產族也開始積極尋找的「重建型資產」；北區通勤軸線、學區機能成熟，西區具備商圈密度與綠地優勢，使其成為危老開發與老屋交易最熱的兩大區域，代表性建案如北區「元城樂MORE」、「澄亦實築」和西區「泉宇 VIVA」 、「大通大美」以及中區「鼎泰中城」等。另外公園路的敬華飯店原由「福泰桔子」商旅經營，新冠疫情之後，在2022年3月由時代建設以6.4億元買下，並啟動危老重建。

▼六都危老重建計畫受理及核准案件數統計表。（圖／鄉林不動產提供）

（封面示意圖／翻攝Pexels）

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