承房持分，情利益的拉扯！（地政士林瑞明）

（台北市第二地政士公理事林瑞明）在台，房屋不只是居住空，更是家庭的情感寄。然而，父母往生，留下的不往往不是一份祝福，而是一考。承人共同持有房屋的情常，尤其在社，祖屋承著兄弟姊妹的童年回，也成家族情感的象徵。然而，著推移，承的不「持分」往往成法自由用的，最甚至情破裂的火。

情：祖屋情感矛盾

以一真案例改。台中某家庭，父母世後留下市值一千五百元的透天厝，三名子女各承三分之一。大姐早已嫁到外地，希望持分出售，取金作退休；二哥因生活拮据，一直住在祖屋，持不搬，也有能力支付大姐的持分；三妹得房屋有情感值，持，但又不希望大姐「硬持分」陌生人介入。三方多年，情淡薄。最後，大姐奈持分低出售管理公司，公司再透法院拍，迫使整房屋走上分割之路。

的故事不少。承房，本象徵上一代的心血，因使用利益分配不均，逐成家族裂痕的根源。

理：折公平分配

不持分什以理？核心在於「不可使用」。股票、存款不同，不是空，除非取得整所有，否持分值大打折扣。例如：一市一千元的房屋，若能出售三分之一持分，方通常只出市的五至六成，因得花、金理共有。

因此，管理公司才介入。他以低收持分，再仰法律程序迫使拍，最以低於市得整房屋，手再出售取差。是一本取利的模式，公司而言是，但原承人而言，是被「打折出清」的奈。

若要公平，理想方式是：

1. 部商：由居住者支付合理金，下其他承人的持分。

2. 合意出售：全承人同意出售整房屋，再依持分比例分配金。

3. 解平台：透公正第三方助，避免走上漫的司法程序。

法：司法途制度缺口

行《民法》定，有人若商果，可法院行「分割共有物」。上，法院多「分割」，即房屋拍，所得金再行分配。然是法律予的出路，但往往日，拍格又偏低。

法院保公平，通常「拍」方式理。然而，司法拍多半低於市，致共有人益受。另外，承人因期商破裂，最後透法院制拍，解了法律端，房屋以六折拍出，所有承人均「划不」。凸出制度上的缺口：法律提供救，但未必符合承人的最大利益。

因此，政府是否能提出制度改，值得深思。例如：

一、建立承不平台：由地政事所或公人助，承人能在司法途之外先行通。

二、提供因：若承人能在一定期限完成合意分割，可享有免。

三、款制：由政府或金融提供低利款，居住者能有能力下其他承人的持分，避免外人介入。

承，靠情理法兼

一不，承著情感、利益法律的葛。若一味逃避，只矛盾累；若只靠法律，往往得不失。真正的出路，在於承人能以理性商取代僵持，以公平分配取代私心算，以制度新取代司法壅塞。

承的不，本是凝聚家族的，而非撕裂情的。唯有「情、理、法」三者兼，才能上一代留下的房，不再是兄弟反目的根源，而能成家族和安定的基。（撰文者三十年地政士、任台北市第二地政士公理事）