作者：代

房最容易「後悔的夜晚」，常生在下斡旋金之後。房仲一句「在不下斡旋，明天就被走」，人急著下那可能超出行情的字。

等情退去，才自己卡在退：入三省吾身模式

• 吾是不是了？
• 吾是不是了？
• 吾是不是反悔了？

斡旋金的法律定位：不是契

• 斡旋金本上是方向方提出的「要」，非正式契。
• 在：在方「面承」前，方通常仍可撤回或整出；但多斡旋明撤回需面提出，且可能扣除一定作。
• 提醒：下斡旋前，先看清楚「撤回款」、「用扣除」「有效期限」三件事。

想改？把握「、理由、度」三要素

• ：以24小提出最有算；拖超2–3天，方易感受不佳。
• 理由（要有）：

1. 行偏低／款成不足
2. 屋新（漏、坪公疑、海砂等）
3. 同可比成交更低（有、有牌、同屋件）

• 度：避免情指，用「希望成交、但需差距」的判。

破解常：把「」成可

• 到「很手、很多人要下」，要料，不要被：

1. 房仲出示「其他有效出的明」（遮蔽即可）。
2. 加上判但：如「若○日他出且件於我方，格自下修×」。

• 自己做功：查登、圈定同路段、相近屋／的近期成交，形成3以上比清。

改招：不只「砍」，能「件」

1. 件交法：要求屋主留下俱家、修，或部分、代。
2. 行法：附上/成明，求「不整即法核成交」。
3. 房市比法：提出3–5可比成交截（牌、日期、）佐。

案例：方提出行明，以「款不足」由要求降100，最後方各退50成交。

事前深思比事後救更省

1. 心深思：如何都自己12 ~ 24小冷期。
2. 多方比：至少三周同性，出。
3. 行：先知道可多少、自多少，避免一掉子。
4. 代：款有疑就找（代／律）先看。

屋SOP（可直接套用）

• 看屋→比表（3–5可比）→行
• 斡旋前：下可接受最高可退件
• 斡旋一定要有：

1. 撤回方式期限（面/LINE留存）
2. 若他出之自整款
3. 屋瑕疵/坪差之理方式

• 斡旋後24小核：市新、、屋→必要改或撤回程序

：不要速度，「」

斡旋金原意是加速成交，但不成迫策的工具。

住：在方承前，你仍有整空；在任何你不安的交易中，你都有停。

真正的屋智慧，不在於「到最低」，而是用有有的格，到真正合的房子。

代