上海的老破小可以入了吗？

一直比较好奇,再过 20-30 年,这类老破小还能居住么

@MMMing 分年代吧，50~90 年代的老破小都有，50~60 年代的曹杨新村现在成交火热，房龄长的还能搏一搏拆迁

到底是什么人在买老破小，为的是什么

@sddyzm 门槛低，公积金可以覆盖房贷，租售比还可以，不少女生买来当婚前房，我邻居这边观察下来大部分是年轻的女生在看

@koor #4 上海人还是有钱，这是打算婚前房一套，婚后房再来一套吗

@sddyzm 婚前财产更有安全感

@koor 哈哈，那好吧

我买我不买，你买我推荐，哈哈哈..

@koor 老破小一定要关注其的价格，离地铁远近，有没有好的学校，就是看未来即便是条走廊，也有人接盘。

@ChevalierLxc 这个是在理的。

即使未来人口下降，但是我觉得商业+交通+学区仍然是主要的。。

3 、4 月本来就是传统旺季啊，说是小孩上学啥的。我认为可以做长期规划，但是不值得现在买。

内环的可以了，租售比还真是行，政府下场来收，真不是做慈善，抄底

@sddyzm 家里有两套房，至少一大一小，有什么问题么？这种情况多的很

人口都负增长了 ， 以后学区属性肯定大大削弱 。
看商业+交通+医院 。

@fredweili #13 这是不小的支出

上海房价回暖了吗？ 我买的老家的老破小（最好的公立小学， 现在已经跌了 60% 了）

每年 3-4 月份成交都比较好，主要有部分上学的需求，等 51 过后 再观察 2 月就知道市场到底有没有回暖了。

国内房地产最大的购买人群是要结婚的人，以前有一个说法是丈母娘经济。但是现在结婚的人少了，撑不起这么大盘子了，所以如果是确定性的刚需可以买，投资不建议。

@sddyzm 租售比相对比较高，位置好的话可以博一下拆迁的机会，单价低，总价更低。

哥们，你真不是中介吗

打算再观察几个月，确定不跌了再入，毕竟金额比较大，流动性又不好，万一买这半山腰，后面很难处理。

根据近几年国家统计局公布的数据，人口老龄化+少子化日益严重，我想问问现在买房的人会考虑这个因素吗？虽说几十年后技术进步，国际局势变化谁也说不清，但是人口减少是板上钉钉的事了

@NoobNoob030 说到未来趋势的话，我觉得应该是普遍走向大户型，
毕竟家用机器人在几十平的小房子里是伸展不开的吧。

远离！花了这么大精力宣传老破小升值，就等着你去接盘呢。。。

可以全款买。女生大都不理性，她们很多选择是错误的。等明年看看

@MMMing 上世纪的房绝对能住，房改房以后质量就要看良心了

@gotOwt #16 上海房价回暖了吗？ 我买的老家的老破小（最好的公立小学， 现在已经跌了 60% 了）
-----------------
成交量的确上升了不少，价格没怎么涨。不过等目前这波急售的房子出完，就不好说了。毕竟一线城市，就算人口减少，也不会有太大影响，可以参考日本的东京，虽然日本老龄化相当严重，但是东京的房价还是蒸蒸日上的。

老破小就没有可以入的。。只要是老破小

每年小阳春都有以价换量

其实是之前小区有部分砸盘的，这种砸盘价现在难寻，但是还是没有开始涨

预算不够总是要在老破小和远大新之间做选择的，甚至是“老 破 小”和“远远远 中 也不大新”之间

@NoobNoob030 京沪这种城市不用考虑这些，少子化也是从乡镇县城逐渐崩塌，一线城市影响最小

的确有，不过一部分是因为上学，同事为了孩子自己现住的出掉换了一套学区

中介都渗透到 v2 了吗

不是刚需买来的意义在哪

5%的年化真挺好的

纯投资？纯投资 4-5 年化我都不说买标普，买 a 股红利都行…

我家有内环的老破小，有外环外的楼梯房。

比较一下，内环的老破小的居住体验更好，离地铁站近，送孩子上学方便，都只要走五分钟。

我感觉很多可以买了，内环内的，但是房子基本每套的情况都不一样，还是要多看看

@rick13 #36 哪个小区租金回报率能有 5%？

我在想，假设一套 1980 年建成的老破小，总价 200W 购入，租金年化算他 3%，且从不间断，屋内东西从不坏，连租 20 年，总收入 120W 。

此时房龄已达 2046-1980=66 年！此时这套“巨老、巨破、小”还值多少钱？如果它还值 100W ，那这 20 年总收益仅为 20W 而已。
而且那时候，谁会愿意租一套 66 年楼龄的房子呢？此时这套房子就只能赌拆迁了吧？

@leon0318 楼主说的啊。

如果在厦门，好地段、好学区，租金回报率能有 3%以上的话，我会想买。目前没看到有那么高的回报率的房子……

@MMMing 不用，基本 10 年就得拆了，不过现在上海拆的不是很多了，基本都不划算

@sddyzm 一是就那么多钱，二是上班近，三就看学区，就是没有居住体验，有的隔壁半夜上厕所都听得见，当初差点上车了，想想还是算了

回暖只是短期吧，基本面还是没变，可以到下半年再看看

超跌反弹 15%，然后继续下跌，2028 年在看看 不急

内环的老破小的居住体验好的很，到哪都方便

@121819756 #43 说真的，如果唯一的好处是孩子上学方便，那现在已经完全没有必要了，其次，上班通勤方便+近作为一个所谓的优点就更离谱了......花钱买房然后上班赚钱还房贷（如果需要还的话），这个逻辑下，离工作的地方近不能算是一个优点吧，只能说福祸相生了

离哪里都近，玩+吃方便倒是很舒服的一个点，如果居住品质也是高的，那么就是完美了

@sddyzm 医疗教育交通配套，烟火气，这些都是买老破小的理由

@linxb #49 对于那些已经买了内环老破小的人，这些都是完美的理由，对于没买的人，买之前还是多考虑考虑

自己一个人住不开车的话
老破小其实体验很好的
都是老头老太太
像什么快递根本不用担心不上门什么的
也不会特别吵 装修也不多

@sddyzm 想清楚自己要什么就行了，不要跟风，不要人云亦云

@abelmakihara 老头老太素质才低，遇到捡垃圾凌晨剁骨头的你就爽了，各种维修都收不上钱

@digimoon 那肯定也要挑啊
我这个小区好像是前工厂家属区之类的
反正楼里邻居都挺有钱的 很多子女都在国外

之前的一个女同事买了一套老破小，200 多个，贷款 100 多个，商贷+公积金
然后自己也不住，租出去，租金也覆盖不了贷款，房价还跌了
老破小房屋质量很差，不隔音，不隔热，居民素质低，居住体验很差

@fengye0509 #53 本质还是基于信息差击鼓传花，居住条件是否适合自己去看几次就大概有数了，跟风购买就是后期样样不称心

@sddyzm 通勤方便你的理解可能私企无所谓，但是对事业编来说，是很需要考虑的，既然工作稳定，为何不选择近的呢。还有这本来就是因人而异，但是我身边都愿意选择近的，工作性质，要么程序员要么事业编这种，你想你 11 点下班，还得打车三四十分钟，还是累的吧，哪有 10 分钟就到来的舒服呢，没有特别完美的选择，好的肯定价格贵，徐汇老破小跟嘉定次新房，价钱一样，看你如何选择呗

@121819756 #55 已经购买了老破小的人也不会因为老破小本身质量差再能去做什么措施了，再说这些是为了安慰自己的钱没有花错地方，这里的有效讨论是对还没购买但已经有打算购买老破小的人开放的

@121819756 #55 至于工作性质导致离上班地点近可以作为优点的，买房的钱完全足够上班打高级滴滴几十年了，不用自己开车

@121819756 不过我看你是没有上车老破小，个人看来已经是明智的选择了

看你的实力了，如果能全款，那就那下，如果背几十年贷款，还是三思吧。

@koor #4 666 还有女生婚前房的概念 果然被坑的都是这个群体

@abelmakihara 老头老太太多麻烦才多，什么东西都给你堆在过道，你要是装修的话，估计天天能来搞你。

@sddyzm 理性讨论吧，我个人追求的是舒适环境，也选择了压力最大的一条路。 哈哈，我就不说我朋友花了 30w 装修老破小了，不理解但尊重，有的人追求的是便利，钱不是问题，是时间吧，徐汇 50 平老破小 vs 嘉定次新 120 平，价钱一样，30 到 1h 的路程 vs 10 分钟的步行，有的人愿意买单罢了

@rick13 #42 大概率楼主的调研数据有问题。上海 5%的租售比小区在我的认知中是没有的

上海什么地方的老破小租金年化这么高？我也要去买。

@haha1903 @leon0318 杨浦有的，120~130w 的月租金 4~5k ，不过最近都涨价了。其实想投资房产赚租金不如考虑成都长沙这种城市，租售比更高

能到年化 4%~5%；这个你要看什么房子和地段，而且总价要低才行；之前你没入手，现在我觉得就可以继续观望了；年华真的到 4% ，至少是 100W 月租 4000 才行，但是 100W 的内环内老破小据我所知 已经很少了，或者说没有了

能到年化 4%~5%, 这个还要犹豫啥啊 直接买
存银行才 1%点多，差距太大了 直接买，直接躺着赚钱
总结： 直接买 毫不犹豫 毕竟能到年化 4%~5%啊

央行上海分行公布了 2026 年 3 月上海金融统计数据：
2025 年 Q1：上海住户部门中长期贷款增加 1130 亿元
2026 年 Q1：上海住户部门中长期贷款增加 381 亿元

央行这个数据中不包括公积金贷款增加额，也就是说，结合上海年初活跃的二手房交易，可以判断成交的大部分都是仅用公积金贷款就足以买的刚需老破小（符合之前分享的观点，老破小 2.6%的租金回报率和 2.6%的公积金贷款利率持平，刚需由租转买）。另外一个值得关注的点是，商业银行在沪 7 条后最香的一块肉（房贷）没了，Q1 财报中净息差能否持续收窄目前存疑。

文本来源 http://youtube.com/post/UgkxkfalaRNX2SIviVVi_j-dVzFeopUcu2Ct?si=aoEkZ0pUT6GiiUOO

@unclejoker 贴主是不是码农被裁，转行做中介，跑来 V 站发软文，想忽悠单身女码农接盘老破小？毕竟老破小没法做婚房，单身男肯定是不可能接盘的。2018/19 年前后，有个中介说过的；上海周边的昆山、嘉善/嘉兴/湖州等地新房存在的唯一意义，就是供中介忽悠上海那些没有落户、眼看房价上涨、心里着急的单身女白领来买，我遇到过 3 个被中介忽悠买了环沪周边新房的在沪上班女生，买来后都空关，连装修都没搞，房价腰斩，卖不掉，但又得继续还房贷。

我最讨厌的职业就是狗篮子房产中介

@gotOwt 上海某些房源成交量多了些，然后原房主傲娇了坐地起价蠢且贪。兔子尾巴长不了的。
至于上海的老破小，量巨大，直到今天都是在继续跌！
op 估计被蒙骗了，接下来政府收购大量空置商务楼改为公寓出租，老破小本身租赁不行，那时更加雪上加霜！
至于老破小的拆迁，未来二十年估计都是痴人说梦，上海目前要么是非常小的核心局部因代价高拆不动的，要么根本不值得拆迁的上海大片拆迁的情况前三十年已经完成了，经济继续不景气，加上以前的拆迁改造，未来不大可能有大片拆迁的了，目前的老破小，唯一能寄希望的是同栋业主们协商好，自己掏钱原地改造国家也是这个政策考虑。但是先不说这个有多难或者大量扯皮，光自己掏钱改造，就又是一大笔开销，那么为什么不买新建的，或者次新房呢？
总之，上海老破小目前几乎是接盘侠和智商税代名词了。

@williamz13 北京我不了解，但上海封城后，肉眼可见的大量人逃离上海。
疫情后上海商业极其不景气了，比如 o 疫情前最热闹的人民广场南京路步行街一带，目前连找个像样的吃饭的都很难，以前不错的一些餐馆，都在那里销声匿迹了。

刚好关注了一下上海一季度 GDP 数据。上海 GDP 增长能持续吗？ Q1 出口暴增很大程度上是贸易战前的透支，一季度工业生产总体表现偏强，主要受出口高增以及投资止跌回升带动； 3 月工业增加值增速已较 1-2 月放缓 0.6 个百分点，3 月单月的数据已经开始走弱。一旦关税壁垒落地，Q2/Q3 出口订单面临断崖式回落，上海的进出口高增长极大概率是昙花一现。

@gigishy #76 比如 o 疫情前最热闹的人民广场南京路步行街一带，目前连找个像样的吃饭的都很难
-------------------
啊。。。上海已经可怜成这样了呀，惨惨惨

@AIgogo #77 一旦关税壁垒落地，Q2/Q3 出口订单面临断崖式回落，上海的进出口高增长极大概率是昙花一现。
-------------------
上海看来马上就要沦落到二线城市了，感觉是时候逃难去杭州了