州房地格在政府力控下，2007年3月出首次大幅下降，每平米售平均跌了700元，中小型更比2月份跌了887元。出乎市意料，充了不定性。有更直接反：均跌了，不一定房跌。
而在香港，珠三角地市被大大看好，“碧桂”（2007HK）4月初招股，造出了次於2006年字型大小大股“中工商行”（1398HK）的盛高潮，可用“逼爆”形容。
4月20日，“碧桂”（2007HK）香港牌，一大早7.01港元後一路攀升至7.30港元高，5.38港元的行升36%。截至上午收市，碧桂7.29港元。碧桂是天交投最活的股，上午即成交7.48股，53.8 港元，超31%的上市售股份易手，高踞成交榜榜首，控(0005HK)的16.9港元。全天最高到7.350 港元，收市 7.270 港元，其招股 5.38 港元高出 35.130%，全日成交 72.26港元，成交股得 10.04股 。
然很，超每股值，但分析仍然看好後市行情。他表示，投者短期不大可能共同售手中股份。
“碧桂”在香港了
市太好，不少市民在上午8前，便至行口排。即使在“回制”後，公售也由10%提高至20%，即增加至4.8股。以每手1000股，最多只能分派48手投者，而市共接多68多份申表，申人排在2006年上市的“工商行”（1398HK）的97.7人，及“中行”（3988HK）的95.4人之後，是香港本市第三只最受散追捧的新股。
最新料在人：“碧桂”超逾250倍，金3300港元以上。金的目，是香港本市第二大，次於“工商行”招股的4156元。其爆程度可一斑。
光限的承，“碧桂”以上限5.38元最高定，上市融到129元。
4月20日上市，“碧桂”公行24股，市值1745元。果然如分析所料，“碧桂”牌首日，大30%以上。
一家1992年才起步的德企，根珠三角，做了27，15年出3.8套住宅，一年80元，利15元，有太多力，但一旦跨入本市，大大紫不，市值看，已大大超越了“科”、“中海外”、“富力”、“世茂地”、“城中”、“雅居”、“合生展”等一大批香港上市同行，造就了香港市最大的地地股。
多少有令人唏，也投者一不定的信：在市充激情的刻，一切都得充神奇，甚至超越平凡，甚至的分析和比，都毫意。
也是3月份，洲股神、四叔李兆基就大“碧桂”暴，“碧桂”4月招股，即得大批富豪捧，投客耀眼。
“兆基”旗下的Tadwin Limited、裕彤旗下Chow Tai Fook Nominee Limited、“中信泰富”旗下Godino、“淡”及郭年其中一受益人的Honeybush Limited，分10元、10元、5元、5元及5元股份。此外，“君集”（0041HK）主席嘉瑞、“迪生建”（0113HK）主席潘迪生、“行”（0023HK）理李民，以及“懋集”均。
所有企投者的股票禁售期，上市日起12月，不能易投，批本行家的，市有力的支援力量，配售一下子超10倍。
保守而的香港行界也之狂，“碧桂”4月3日始招股，因期上市後股表理想，加上“回制”最多回至20%，散一手中率很低，投者透“展”（行短期借）更多股份，各行亦大打惠，“展”客。
“行”推出至4月10日的“新股款”惠，以每10元的款金算，客可享港96元的一口利息。
“永隆行”(0096)亦提供“碧桂”款套餐，若20股，定收手1228元；500股27588元。“永隆”另有“特惠款息率”，款500元或以下，年息率最惠利率2.25%
不少券行也斥加入，“碧桂展”金已去半年多新股的和，首日更有多五家券行“借爆展”，提前“截”，出少有的火爆面，甚至可用狂形容。
“香港立券”4月3日上午1130分始推出“碧桂展”，90分就借出81元，平均息率5.5%，“新基金融”“碧桂”招股借出92元。
市之，令投者“碧桂”刮目相看，外界盛名人效、洲股神四叔效、大效。
偶得“碧桂”
而德最大的家族企，其掌舵人和25的接班人，都乎不媒，也不善於作秀，更少市。中的中最年、最富有的女首富即生，但媒至今有一照片。
神秘和低，也在加市的追捧，似狂女粉直香港狂追德，而哥拼死不，粉誓言不放偶像。面火爆，愈演愈烈。
“碧桂”是一家什的企？它的魅力在哪里？是什它得如此大的市控制力量？有如此悍的商能力？她的地告曾在中“策大”王志的下出：“你一五星的家”。而今天，我查他的，看看“高手”是不是一五星的本高手？
“碧桂”的舵手，1955年出生在德民家庭，家境清，早年以耕田生。其後事建，希望。24在家德北房管所做建工人，6年後升任建。到1989年，他做到了政府旗下主要建公司——“北建工程公司”的法定代表人兼理。
1992年，北政府旗下的“北展公司”、“展行房地珠海分公司”、一家香港，共同投建“三和物展有限公司”，北附近的“碧江”及“三桂”管理，共1300土地，地案以“碧桂”命名。
“碧桂”展4000墅。37的，代表北政府，出任公司董事理。之後公司改名“碧桂物展有限公司”。不到一年，100多墅建成。
但不，1993年家宏控，根，遭遇地低谷，目不能得展。此，有股信心不足，求安全避港，其股也致珊，意欲退出。
懂得把握的“包工”，珠等四名同，以3395元向北人民政府，收“北建工程公司”，私。
年後，再次拍合8000元，下“碧桂物展有限公司”所有股，做了大股，持股六成，其四人各占一成，全力展“碧桂”目。
策大王志一成名
1993年下半年，是新社者的王志遇到，力邀王志入局助。素有佳口才的王志不重托，始助找德大花的商品牌，他首先予“碧桂”目“你一五星的家”的全新生活概念，放的中人一五星酒店的居住新。把普通洋房墅重新定位。
之後，推出“可怕的德人”的系列念告，述德人的商故事，地介“碧桂”的、投、施，展示了大的力，使“碧桂”在人的心目中瞬成了“成功人士的家”。
王志更鼓建一所高水校，他看好富豪、新子女教育的重。
1994年初，“碧桂”名人出的“北京石景山中”合“碧桂校”，出100，上海某教育研究的一教研成果，表出其重教品的心和知的尊重。
如何好校？“碧桂”提出了“善教者其屋”的厚待遇，招聘教，示“尊重教”，又暗示了“大粗”的魄力。同再版四色印刷的校《碧桂》，印精美，人深刻印象，既是校，又是告。
1995年，“碧桂校”和“碧桂俱部”建成，提出“碧桂的生活方式”理念，喊出“你一五星的家”的口。
理念先行很多市效，的社所就是所，但“碧桂”的所就是“五星酒店”，居民服然也是五星，的的光。
更得是，每入生都要一金，作教育基金，“碧桂校”向就百名生家融，一收就是2，比行融要有效率。
1995年底，“碧桂”分推出四，包括西、南、北、西南，四格地分三次，第一是高次墅；第二是小型墅；第三是洋房。
1996年底，苦心五的“碧桂”，“突然得很好”，入快速增期。
1997年，香港回，“德碧桂”，有省少的屋苑配套施，包括“高夫球”、“人工沙”及“保健中心”等，香港促。百元就可以有一套墅洋房，引起中港家趣。“碧桂”名起。
每自己做的“包工”
“碧桂”1992年1元成本起步，到1999年，每年售金逾25元人民，每一步都小心翼翼，的包工，自己的生意健的展能力。
他做房每都若指掌，自己有能力的都自己做，和很多喜外包的建商不同，“碧桂”的每都要自己搞定。、、地下施、施工、安、市修、、屋村林、等等都是一手包，他的合夥始人，都分工明，各管一套，配合。，在、材料、人工上的省，才真正少成本。
所以，“碧桂”一般都在二、三城市展，“地成本低”成之一，2004至2006年“土地成本”是售的6至7%。
瑞士行的研究告示：“碧桂”的“平均土地成本”每平方米由25至850元不等。除地廉宜外，由於多平房，建成本也不高。去年毛利率持在33%，2007年期上升至38%，2008年更可升至40%。加上建成本控制，低成“碧桂”在同行中最的力。
一位家媒分析，做房地有自己的一套，就是“低成本土地、模化生、快速售”。自己定“碧桂”：“大模、快速生、廉物美的房屋工”。
“碧桂”因此能以具力的格售，形成快速回。大摩的分析告示，“碧桂”最近年的“周率”同高，52%，反映其建屋效率快，能在短套，回率14%，高於同平均12%。
一模式的典之作，是2001年展的“碧桂凰城”。案圈地1，、、建施工到、物管理，都是“碧桂”自己，施高度向一化。
70同起建，百台吊同操作，最以每平方米3000多元的均推出自花的洋房，一套墅50多到90多，甚至比同一地段的毛坯房便宜。，2002年曾在州增城“一分出一豪墅”的人，被界笑“像白菜一墅”。而老的想很：每一白都住上墅。
因其特殊的策略，即使在地市低迷的候，也不太受影，因低，因市品特殊，手很少，乎了生意，十多年展神速，“碧桂”在珠三角地拿地，一拿就是上千，“碧桂增城凰城”目，“大”。
但珠三角土地源日益，“碧桂”即上海、天津、沙、蒙古、江泰州等城市，土地。截至2007年1月底，在地持有土地到1900平方米建面。其中97%土地已“土地使用”，另外3%仍在理中。
我再看看“碧桂”的表，是一份累型逐步展的企表，有太多花哨，也有技巧，更少令人喜的亮，但平一52船的健掌舵格。
2004年、2005年、2006年三年，“碧桂”推出的建面43平方米、73平方米和132平方米的物，三年，房地售收入分21.5元、40.8元及69.6元。些物的每平方米平均售分人民5030元、人民5589元和人民5280元。
2004年、2005年及2006年三年度，“碧桂”的收入分32.4元、51.9元和79.4元。三年的利分2.4元、5.9元和16.7元。毛利率28.5%、33.2%及33.3%。
可以看出，三年，“碧桂”依土地，做大生意，而土地成本、和土地增值和只占成本的30%。
目前，“碧桂”正在展27案，中22位於省不同城市。
“瑞”、“大摩”都看好公司。“瑞”“碧桂”市值的分析告示：2006年，“碧桂”售收入74.9元，利15.2元。2007年，“碧桂”售收入169.2元，利39.4元；2008年，“碧桂”可221.4元售，利56.8元。
2006年，“碧桂”面落成130平方米，2008年字到300平方米。
枯燥的料不是的列，在投者心目中，美大行的度就是“家通行”，更何，世界投行就是“碧桂”的上市承商，他在造一中地神的香港本市版。
其，是版？是真人版？不重要，是，已的列了中地的新曙光。一居在珠三角德城的土著地展商，15年辛勤作，勤勤，做出一片天地，而本市了他一：也是有些，但是有吸引力。
有人拒的惑。即便是低、不光、也不多的德大佬。
2006年，“碧桂”名列中私人企第一名，是中有的家房地名商有者之一，旗下有土地居全第四。些都是投者喜的招牌。
一年，“碧桂”成媒注焦，包括人在，有10名股登上中胡富豪榜。其中6位，都是年一村的夥伴，自德的姓人士。的年薪目前是董事中最高的，2006年年薪146元。
奔赴本市
“碧桂”一直，而且，大佬公：“自己人信得。”他喜用自己人，也用自己的友、同村的老友，他不喜改15年的做事模式，至少，原的模式效率高，生意展好，而且做得越越大。
2005年，23的女惠妍，美俄亥俄州立大“市及物流系”回，正式加入“碧桂”，出任的私人助理。
令家密封性好的家族企底透明，成公公司，不是易事。一法是，佛山政府有取度，他希望地企，快家族企向股份制企，以及“所有分”的代化企制度，不要再重蹈去神州、科、三角等德名企的覆。
“碧桂”走出佛山，直奔香港交所，成今年佛山首家上市企，可以把德企搞得盛大，重振德威。一招，目前看已奏效。
同，更的是，“碧桂”有15年地品牌，收益好，但最近年明落後，被後起之秀超，“保利”、“雅居”、“富力”、“合生展”批新展商神速成，不再走“碧桂”15年展老路，而是借助本市，跳式前。
1998年5月，“合生展”（0754HK）在香港上市，每股2.7元港，6.7元港。2005年8月引入“淡”和“老虎球基金”，融近10港元。最近年在州等地急速，有大量土地。
2005年6月，“富力地”(2777HK)宣於香港交所主板上市，每股行在10.70－12.03港元之。“富力”借助本市的迅速膨，“碧桂”感到。
2005年12月15日，州地商“雅居地控股有限公司”於香港交所主板正式牌上市。招股每股3.00～3.30港元。
“越秀投”持有的“越秀城建REITS”於2005年12月21日在香港牌。公司5.83位REITS定，可集金2.04美元。
我再看看最近化，2003年，“富力地”售40元左右，“碧桂”相若，利有“碧桂”好，到上市後一年的2006年，“富力”售已到人民100元，土地更突破1500平方米，一切都依其在香港本市得了30多港元的本支持。2007年4月17日，公司股19.46元，市值193元。
“合生展”2007年4月17日股22.6元，市值280港，2006年70，利16元。公司土地1408平米，2006年新增土277平方米，可售面269平方米，已超“碧桂”。
我再看根上海的“世茂房地”，土亦2000平方米；根杭州的“城中”（3900HK）最新公土地1227平方米；，“中海外”（0688HK）2006年底土亦逾1500平方米。
而“碧桂”二三城市的成本越越高，金力越越大，有巨本金的支援，其展明受限制。一窘迫前景，好大推的“碧桂”是致命的。
2005年，惠妍回做了父的私人助理，同一年，父把持有的公司70%股悉女，自己完全做了“局外人”，23的惠妍做了“碧桂”董事。
似乎是信，一切都逐步始革，年一代的“海”新的勇和手段。
重碧桂
2005年下半年始，“碧桂”的重就始，作不大，神神秘秘，因是典型的企展而，有典型的民家族企的特性，更多的是部瓜葛不清的本，重似乎不太容易。
典型的地民家族企上市重，一般要做三件事：第一是企制，把原不清楚的成外企，是境外上市做。第二步，就是重的，公司成漂亮、特色明、展有前途、良好的企。第三步，就是整管理系，上市平最後、也是最的道路。
人很容易把“碧桂”的重，和家二小姐惠妍在一起。她美回的和“碧桂”大做改革正好吻合，也不清楚“碧桂”改制是不是由23的姑娘主？如果是，那很多事情就得比耐人味。
粗略，“碧桂”目前有似“德碧桂公司”、“南碧桂公司”、“增城碧桂公司”、“均安碧桂公司”、“南沙碧桂公司”、“州碧桂公司”等15家地公司，有“增城凰城酒店公司”、“山凰酒店公司”、“高明凰酒店公司”、“南俱部公司”等10家酒店，以及1家物管理公司“管理公司”，2家建公司、修及公司“越建工程公司”和“雅公司”。以及一家主公公司“荔文化村公司”。28家有名有姓的企。些公司下多家公司，超30多合，在不同城市有不同的小股。
BVI魔
如何把旗下一大堆企制？如何重？我看看袖善舞的本高手的作。
在程中，在英京群（BVI）共了十多家公司。你好了，我要很多公司名，您不用它的名字。下面我根它在後重中所起的作用，分成。
首先，在2006年3月，5家新的公司成立，他大名是“伊”、“富高”、“智”、“豪”、“集裕”。
2006年4月7日一天，又有4家公司成立，分是“柏”、“恒宙”、“永柏”、“”。同，“碧桂”的股都在一天有自己的海外公司，有“碧桂”70%股的二小姐惠妍的公司叫“必”，元老珠的叫“多美”，汝波的叫“日皓”、耀垣的是“君”，的是“喜”。5家公司全部由人全有。
以上公司，全部是在英京群（BVI）的岸公司。
在，第一公司出面，我它“前四家公司”（恒宙、柏、集裕及伊）。2006年4月至6月，四家公司署多份股。“恒宙”收了14家地目公司，“柏”收10家酒店公司，“集裕”收1家物管理公司，“伊”收了2家地修公司、1家主公公司。
是重第一步，那些地分散、股分散、分散的案，整合在4家海外岸公司旗下，完成了控股的移。
一移不是大挪移，而是企性，把“中本地企”成“外企”。
2006年9月，“碧桂集”悄悄向州市地局申：施企外企的制。原因很：“前四家公司”以岸公司名，收企，外。明眼人一看即知：是在境外上市造件。
高手出招，核心的——“碧桂控股有限公司”在2006年11月10日在曼群成立，法定股本38港元，分380股，每股面值0.10港元。
同一天，一股股份被配及以金按面值行Codan Trust Company (Cayman) Limited，股份於天又被珠。是最老友的始人之一，也是公司持股排名第二的股。
接下，第二公司始出手，我之“後四家公司”（即富高、、智、永柏），2006年12月31日，四家公司各自有股手中收“前四家公司”（恒宙、柏、集裕、伊）。“後四家公司”在已是“碧桂控股有限公司”的全子公司。
收代是，“後四家公司”分各自以70%、12%、6%、6％及6%的比率，向有股配及行新股份作代。
我看到的新，“富高”100%控股“恒宙”，接100%持有13家地目公司。再接持有13家二地案公司，26家地案。
“”100%全控“柏”，“柏”100%持有10家“碧桂”酒店目公司，以及2家二酒店企。一共全持有12家下公司。
“智”100%控股“集裕”，“集裕”全控旗下管理公司。
“永柏”100%持有“伊”，接持有3家公司。
收完成，我看到27家碧桂旗下地、酒店、修、主公案公司，已入“後四家公司”。
到在，“後四家公司”和“碧桂香港公司”，5家企上控制了42家“碧桂”企，是“碧桂”最主要的源和商值所在。
然，是第二步，下如何落子？本路很清晰：再把股合。5家BVI企太多了。
又一家在BVI的“豪公司”此次出面，“豪”有股手中收“後四家公司”，全有，“豪”以70%、12%、6%、6％、6%的比率，向有股配及行新股份作收代。
同步，“豪”向人收“碧桂香港公司”，以“碧桂香港公司”在2006年8月31日的值112港元作。，香港公司也利入“碧桂控股有限公司”旗下。
可以第三步。
然，“豪公司”不是最後的目的地，他依然是“”，只提供的便利。
在BVI的“嘉公司”又身，即有股手中收“豪”，以70%、12%、6%、6%、6%的比率向有股配及行新股份。
“嘉”通6200港元的款，“豪”的新股，延上面的多次收是。我回一下，“豪”之前“後四家公司”新股，再之前“後四家公司”“前四家公司”的新股，再之前“前四家公司”收“碧桂中公司”。一本重就形成了。
要注意的是，“嘉”不於“碧桂控股有限公司”子公司，他是立的有限任公司。
我看到46家碧桂公司於集中到“嘉”。
重程走到一步，完成4次收，涉及交易的BVI岸公司超10。可能是最有意的重，充性，也得大多投客根本看不明白。他：何不是“嘉”直接收46家公司，不就得了？都是自己人，嘛搞？
其，很，要理民家族企的本，除了，需要在上作整，每一次收，都背後的值算，而所的“本家”的值就在此。碧桂15年累的大看似，其的交易中，得了真正化的型，是真正的革。
2007年2月28日，“碧桂控股有限公司”的全子公司伊、恒宙、柏，向“嘉”6200港元的款。
得我前面提及五自然人股，一人有一家BVI公司？在第三公司出，我之“股五公司”。2007年3月19日，珠“碧桂控股有限公司”一股股份按面值予“多美”，及分向“股五公司”（分是惠妍的必，珠的多美，汝波的日皓、耀垣的君，的喜）配及行70股、11股、6股、6股及6股股份。
2007年3月20日，“碧桂控股有限公司”的法定股本38港元，增加至100港元。
2007年3月21日，惠妍、珠、汝波、耀垣及全有的必、多美、日皓、君、喜五主要的股公司，“嘉”手上收“豪”的全部股份，代7.477港元，相等於“豪”2006年9月30日的值。
算是碧桂重的第五步，一一年的重活完美幕，等下的就是箭在弦上，即破空而出。
最後的果很有意思，“碧桂控股有限公司”成上市的母，所有始股都在上市公司中得相股，“嘉公司”消失，“豪公司”成“碧桂控股有限公司”全控股子公司，有全部的55家子公司，其中包括8家BVI的岸公司。
原公行後，公持股15%，我可以看到“碧桂控股有限公司”（2007HK）5控股公司必、多美、日皓、君及喜的持股比例是59.5%、10.2%、5.1%、5.1%及5.1%。
毫疑，代表家族的必公司由惠妍全持有，是之愧的大股。珠在多次股中，未少一始就有的10.2%的持股，其3股汝波、耀垣及也只是少不到1%的持股量。
看得出，真正把股拿出公化的是家族，重，他在公司的持股量70%少到59.2%。
然，在重中，已很多，而自己女接管理，不失一招投者喜，家族得利益的妙棋。他也在招股公露面中，口口自己不退休，要做很多事。而他的女更神秘，乎不光。
造民企神 25惠妍身超692
我看“招股”，“碧桂”公行24股，定如果在5.38元，最多集129元。
悉，集用途：60%展有目，30%用地，10%留作一般金，也就是，他用40元大量吸土地。
券商瑞的研究告指，“碧桂”2006年的79元人民，利15元。期2007、2008年的盈利高速增，瑞估2007年的大幅增至169元，利39元，2008年更升至221元，利更上升至57元。去年毛利率持在33%，2007年期上升至38%，2008年更升至40%。
4月11日，市消息出，碧桂首次公行(IPO)的行，定每股5.38港元,到了招股指示的最高上限，引起市，集129港元(16.6美元)，大摩、瑞大行行事格露。
2007年4月20日，碧桂牌，天大35.13%，市值1748元，成功上位成香港市值最大的地地股。25的惠妍持有95.2股，按天市值算，有超692的身，是中民企的一天的神，但是可到的神。
大行得好，市反烈，依然有疑的音。
“碧桂”招股安排：公招股如果超100倍，就“回制”，增加散售比例，但公售只原本的10%增加到20%，比一般的50%低很多，大部分都了和投者，散很到。引起公不，不少音疑“碧桂”的“媚大”做法。
似乎是一插曲，因即便散不，“碧桂”有反上市列，依然於合法。但一的投者提出另外的看法：“碧桂”地性展商，局限在省，非全性，地展公司展大。
而且，有分析人士提出，既然“碧桂”是最的地股，但展只限於市郊外偏地，一直法入高核心地，力偏弱，不符合大地商的商格局。有人，得大量廉土地，有早年土地供制度未完善的痕，不一定是“碧桂”本身能力的。
有人指出，“碧桂”郊起家，10年的商模式一直是“低圈地”、“大量囤地”、“逐步”，取土地增值暴利，模式今天面大挑：一是城市郊大面囤地已相困；其二，“碧桂”的德模式，不一定合其他城市，有大手，有行家：在浙江你拼得“城中”（3900HK）？在河南你比得上“河南建”？
些疑不算尖刻，最有力的是PE，“碧桂”以售股上限每股5.38港元算，2007年的市盈率21倍，以瑞估的640元值算，“碧桂”的定相於值出35.4%的溢。PE高“雅居”的17倍，也大大高於“世茂房地”、“富力地”的13倍。
在界，衡量地股和一般的企不同，投者以“每股值”、“股”做判。“每股值”，是地公司的“”（如手上已完成的物、展中物的展以及土地等），以市值除“公司”算出的，不是用“成本”作基的方法算。因此，一合理的地股股，比“每股值”低，出10%到30%的折。“雅居地”（3383 HK）、“首置”（2868 HK）及“地”（2337 HK）股都出13%到34%的折。
“碧桂”出35.4%的溢，定太，只能明投者一致期“碧桂”的股大幅上，或者是“超的器”。但已有政策和地壁的放性行，些期其伴巨大，因也不知道大不有激烈的化。所以看，高溢其就是高。
看起表，然地低，但“碧桂”毛利率及利率均同低，2006年分30%及13%，比同行平均的35%及18%低，其效益有，包括大量的支未列明去。
有的是，土地增值一旦真正行，企的影大。“碧桂”在2004至2006年期，“土地增值”分9000、3.2及3.7元，同期的土地增值分3500、8200及1.7元。
52的面放式的商化，了退出舞，甘幕後英雄，25的女起重任。她了一所免的慈善校——“念中”，提供但秀的孩子，一年的用3000元，二小姐了把“清碧桂目”立出，以每年的收益校支的方式。
故事在“碧桂”上市招股，相一取，目的的企，些容在表了另一企度，企家人的思。
多房地公司上市的目的就是了融，本市上，或行配股，或行增新股，以求得期本的支持，同，家族企，公化，也是企管制的革，出一小部分股份，就本市上拿到120多金，非免午餐。
4月20日，故事幕。
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