买房提前还贷会亏钱吗

算一下贷款利率多少，再算一下个税抵扣，每年能少交多少税。
想提前还，也不要还清。留一点，用来个税抵扣。我现在每月还 300 多。
把关键信息给 AI ，会给你算出两个的差异。

@xmumiffy 不懂就问啊，在哪每月少还 300 了？

@MrSheng 不贷款立省利息 100%

@MrSheng 房贷，不管你是等额本金也好，等额本息也罢。你每一期换的金额里边的利息，都是你当期占用了银行的本金而欠下的利息。你贴的这张图片的计算器就是被误导了。这里边所谓的节省的利息，其实是你使用等额本金模式下，“跟银行少借的钱”，你借的钱少，自然利息就少。

本质上是折现计算，但没学过的可能算不明白，

结论就是，无论怎么还基本没太大区别，想省钱只能降低利率，没别的办法。

维持现金/高流动性货币资产部位，扩大负债端规模和久期

你借一块钱一天，就要支付一份利息。
借一百万一万天，就要支付一亿份利息。

非常简单的数字游戏。利息=借款金额*借款日期。把借款金额清零，那么利息=0 。

@csys 正解

@xmumiffy #16

到底是谁蠢，谁坏。

你干嘛不选择不贷款呢，这样立刻还清，0 利息？

你看看你说的啥 --- 还有非常多的人信等额本金比等额本息省钱的 --- 你敢不敢把你的贴图切换到 等额本息 ，看看是不是省钱。

@vislins #20

借银行 100 万，等额本金共还 135 万，等额本息 共还 139 万，等额本金 比 等额本息 贷款方式节省 4 万，有谁可以跟我解释下哪里有问题？

@MyPassWordis #18

选择 16 年还款还不够典型，直接选一年，立省 30 多万。

@MrSheng 知道你又蠢又坏了 不用回了

这也可以吵起来，现在大额存单给的 1.75 狗都不要， 银行的利息可是实打实的 3.3 啊，有钱又不知道怎么理财就提前还贷就好了 现在商贷剩下不到 50 了 再过两年就还清了 一身轻松

@MrSheng 问题的本质就是第一年等额本金你实际还了 10000 等额本息你只还了 9000 （金额属于杜撰，仅作说明，不具备实际参考意义）
你早早的就把借的钱还了，最后还夸银行不收你利息？

@haoxue 我就是看了他的这个视频后面就没再看他了，他这个结论明显不对。肯定是越早还越划算的，

@vislins 这才是正解。

你能有收益超过利率的投资么?

我现在的房贷利息是 3.2%，现在 5 年期的定存利息是 1.5%

那么实际的息差大约在 1.7%

在这种情况下，我没有选择提前还款。

一，考虑到流动性资金可以应对一定的突发情况
二，假如提前还款，日后我再想要找银行借出来 3.2%的大额、长期贷款，难度是比较大的，几乎不太可能
三，结合实际息差 1.7% 是自身可以承受范围内

@MrSheng 银行的利息的计算因子有三个：待归还的本金总额，利率，占用时间。等额本息，等额本金之所以会让你有利息差，区别就是在与占用时间的原因。以你发的那张图作为例子，看似借了 100 万，分了 240 期，咋一看，好像是待归还的本金总额，利率，占用时间三者都一致。其实这种认知是错的，因为你的占用时间不一致。等额本金之所以总利息会少，是因为你前期还的本金比较多，所以导致你占用银行的本金是大幅度递减所导致。

房贷的每月还款金额的构成为：当期归还本金+当月应付利息=当期还款额

（注意，这里的当月应付利息的计算标准为：你当月所欠银行的总的本金的到期应付利息，跟你贷款的年限没有关系，只跟本金有关系，因为只是计算当月。）

等额本息的意思是每一期的还款金额都一样。

举个简单的例子你可能明白，就是上面 2 个贷款方式，第一期还款月还款额里边，当月的应付利息可以粗略计算为：100 万*3.5%÷12 个月=2916.67 （真实公式要复杂一点，这里做了简化处理）。

按照你上面的计算结果，等额本金的第一期的月还款额为 7083.33 元，而其中的支付的利息为 2916.67 ，那么可以得出你第一期所还的本金为 4166.66 。等额本息的第一期的还款额为 5799.60 ，减去支付的利息 2916.67 ，那么第一期所还的本金为 2882.93 。

第二期和后面的计算也是原理一样，只是数字不一样。但是等额本金的还款方式下，待归还的本金总额的“消耗”速度要远远地大于等额本息下的待归还本金总额。

如果你这样解释还不明白的话，就去找个 Excel ，用公式列出两种还款方式下 每一期的还款的本金和利息的各自构成。

@MrSheng 选 1 年的话，你设身处地把自己放进去这个场景，看看你第一期归还的本金，两种方式下，相差有多大。所以，不是你省钱，而是因为你借少了。银行不傻，你不比银行聪明。

@ruchee 我想着都懒得回复这个问题了，有些人就是转不过弯来

有些人不当谜语人会死是吧，无法理解

@MrSheng #28 只看金额那不是忽略了时间成本，典型的信用卡分期手续费的套路，近似年化内部收益率大约是名义手续费率的 2 倍了。

@vislins #37 我看着你俩的结论也没有冲突啊？不都是等额本金比等额本息还的利息少了么

如果你能想许家印那样 不停的借 那就不用考虑提前还

如果必须得还 ，那么不管哪种方式 早一天还清就少交一天利息钱

@MyPassWordis 只能说“少”，不能叫“省”

@cskeleton 你好像忽略了还款压力

@unused 没觉得不能叫省，但我懂你意思，xmumiffy 这谜语人也是光嘴臭不回复，我是不理解他是什么意思

@vislins #37 @ruchee #7 看你这好像理解了下，在贷款情况下，不论你还款有多少，始终是基于本金去计算的，所以利率始终是你借银行的利率，比如 3.0%，那么在任何情况下都是这个利率
但是此时存款利率只有 1.5%左右。所以最好不知道怎么理财，就去还房贷，因为你的存款利率始终超不过借款利率的，所以不论什么时候还款，其实都是好的。那么就不会存在前十年还款比较划算的，从而忽略了后面提前还款也是划算的问题。
不知道理解的对不对？

有钱就以前还，除非你的理财收益能超过你的房贷利率，大概就这样

个人认为提前贷款是不划算的。
即便理财收益略微低于贷款利率，我也不会提前还。
因为还有个时间因素在，尤其针 30 年的这种长期长期房贷，过去几十年钱是通胀的，更不需要提前还。未来以后至于钱会不会通缩，你只要拿着现金流在就有恃无恐，也能足以应对突发情况。
所以我更倾向于持币观望。

@MrSheng #15 首月 2 种还款模式本金都是 100 万，但等额本金首月还款比等额本息多，
因为等额本金首月还的本金多，次月等额本金剩余要还的本金就少了，
而因为等额本金剩的本金少，那次月需要还的利息自然也就少了，

其余月份以此类推，总利息的确少了，但只是因为等额本金前面还的多，隐性提前还款了。

@MyPassWordis #45 对的呀，用更长的资金占用时间，来减轻还款压力。等额本息多还了绝对金额，有别的收益的。

如果你认为“付利息”是亏钱，那只有有房贷就是亏钱。

实际上你付的利息就是借钱产生的，和还款方式没关系。等额本金和等额本息利息不一样，完全是因为你占用钱的时间不一样，你借的多借的久那需要更多利息不是很合理吗？

更进一步的考虑是，钱有时间成本，今天的 100 块要比明天的 100 块更“值钱”。

@MyPassWordis 我想表达的就是 少的是错觉，不是真的少。

@vislins 这不就是贷款的本质么，用未来的钱来缓解当下的压力，多少钱买多少压力，也没有那么“错觉”把

@SpiritLingPub 不考虑其他因素的情况下，不存在前十年还款会比后十年还款划算，因为你当期还款的月还款额里边的利息为当期占用了银行的本金多少有关。你占用的本金总额少了，自然利息就少。如果你遇记十年后二十年后会通货膨胀，钱更不值钱了，那就应该债务后置，如果你对经济形势不乐观，手里的钱又没有别的地方投资，只要你手里的钱的收益率比你当前的房贷利率低的话，提前还款，减少对银行的本金占用，你起码可以省下利息啊。

@MyPassWordis 叫本质也许不太对了，初衷可能好一点

@MyPassWordis 我的回复针对的是#15 楼，和#28 楼的回复。表达的观点是 “等额本金 比 等额本息 的总利息差额是由于占用银行本金的时间长短不一样导致的高低，并不是前者比后者好的原因”

借钱需要利息,提前还一部分本金会让总利息变少,你说是赚了还是亏了

个人经验，提前还款合适的多。因为你不提前还，你这钱在手里也放不住，还不如提前还款呢。

@MyPassWordis 我寻思着我说的也很清楚了，选等额本金每个月多还的钱，你把等额本金年限改了，改到和这相近的还款金额，又省利息又能提前 x 年还清贷款。
这时候还有人说那你怎么不选一年，你有钱干嘛不全款，你让我还能回什么。
如果有人说我选等额本金看重的就是二十年后月供少了一大半，我对未来收入悲观，我要减少未来的月供。那行，我觉得他确实了解了，他有自己的选择。

大部分人是因为，诶，我相同年限等额本金省钱！那就是被“等额本金”这个选项骗了。没这个选项是不是清楚多了。房贷的变量是总贷款额度，利率，每月能还多少。而不是我就要贷满 xx 年。

修正：你把等额本金年限改了 -> 你把等额本息年限改了

@xmumiffy 没错，差异就在压力上，你不提每月少 300 还好点，提了更迷惑人。实际上只有头 22 个月少，而且金额每月递减，但你总期数有 192 期。能接受还款压力傻子才会选择长贷。
贷款期数都不定下来对比等额本金和等额本息根本没意义。

@feikaras 肯定不一致啊 假设你贷 100w 30 年 利息 30w 我都不用算 两端取极限 第 0 年提前还款 利息是 0 第三十年最后一天还 利息是 30w 这能一样吗

@ayyll 对你的阅读理解能力感觉牛逼。对任何单一房屋贷款，任何时间点上的任何提前贷款，算下来的实际利率是相同的。不知道你听懂了没。

@feikaras 你也够牛的 别人说利息 你说利率 偷换概念有一手的 照你的逻辑 我银行存款利率调整到 1000% 但我不卖给你 你赚钱了吗

你可以了解一下内部收益率（ IRR ）

只有一个标准 钱放你手里的年化利率＞贷款年化利率，尽量借，越长越好