工程师思维拆解租房问题

租房是毕业生进入社会的第一堂社会实践课，对大部分人而言租房是麻烦的、妥协的、充斥着不确定性和焦虑。尤其是一线城市，高房价和各种跨年代的老房源，让年轻人在紧张的工作之余找房更加焦虑。我曾对租房非常焦虑，因为遇到过几个有大坑的房源，在刚毕业的一年之内换过 4 套房，挨锤的经验比较多。另一方面，随着工作年限的增长，作为工程师的职业训练也让我能用更加系统化的方法来解决工作和生活中各种问题。因此，献上这篇文章，既给想要更加高效租房的小伙伴也献给那个曾经因为租房而感到焦虑的自己。

以工程师身份自居的 Musk 总在各种场合强调第一性原理，强调去分析这个问题的本质。对于工程师来讲，分析和解决问题有以下步骤：

1. 在约束条件下对问题建模，将大问题分解为小问题
2. 确定评估解决方案好坏质量、打分的方法
3. 尝试和组合解决问题的步骤
4. 对以上三点进行迭代 工程师和科学家最明显的不同在于，工程师更加注重现实条件、成本的约束，给出的往往不是最佳解决方案而是一个足够好的方案。

租房值得大家注意的有三点：第一点是我们需要花多少成本（时间和金钱）去找房；第二点是如何衡量房屋的好坏；第三点是，租房 = 搜索 + 交易；

一、我们需要花费多少时间去找房

租房这一个行动带来的后果通常会影响接下来 1 年或更久（续租）的生活环境，而生活环境会对我们自身工作和生活的状态造成明显的影响，正所谓孟母三迁，谈的就是环境对人的影响。因此，我们需要做一定的准备，就像周末出去和朋友聚餐，大家都会在大众点评、美团上货比三家，更何况是对接下来一年多做出影响的决策。但租房毕竟不是买房，住的不舒心，换就是，反悔的成本相对低很多，因此也没有必要花特别多的时间去找房。这里给居住在一线城市的朋友们一个确定的时间线，只要能有效率地找房，在入住前提前两周找房就可以。提前两周找房，一方面是有充足的时间选房和保持一个平稳的心态去和中介、房东谈判，另一方面也是不让自己租下的房屋的空置过久（之前市场红热时，房东往往只给几天空置期，但现在市场冷淡，好好谈可以拿到一周以上了）

二、如何衡量房屋的好坏

查理芒格总说，要反过来想，永远要反过来想，“只想知道将来我会死在什么地方，这样我就永远不去那儿了。”要说什么是好房子，那我们看什么是坏房子。

• 通勤长的房子一定是坏房子。决定因素：离地铁的距离和这个上班时间段地铁的拥挤程度，公交同理，私家车同理。
• 不安全的房子一定是坏房子。决定因素：小区的环境、小区门禁、楼下门禁、房子本身的门和锁。
• 被噪音环绕的房子一定是坏房子。决定因素：房屋楼层，是否临街，小区周围的环境（高架、建筑工地或小区大规模装修），直接的楼上、楼下是否装修。
• 有甲醛的房子一定是坏房子。决定因素：装修不久就出租的房子，最简单的避雷方法是选择之前是房东自住的房子。
• 屋内出现问题没有办法及时得到解决的房子是坏房子。决定因素：屋内设备，水管、下水和墙壁的老化程度，房东或租房平台的靠谱程度。最难解决的是房子漏水的问题，因此顶楼要严格检查。

上面这些是决定房子质量的核心因素，其实大部分都是由房子的位置决定的，难怪 Trump 曾说 "Everything is about the location" 。我们可以发现，虽然市场上房租直接和装修好坏相关，但这并不是决定房屋好坏的本质因素，甚至好的装修更有潜在甲醛的风险。

三、租房 = 搜索 + 交易

租房包括两个部分：一、找到好房子；二、谈判完成交易

我曾为世界上最出名的搜索引擎之一工作，专门用 AI 来优化搜索的结果，让返回的网页是用户想要的。对于如何找到好房子，这显然是一个搜索问题。对于互联网搜广推来说，搜索问题常常用漏斗模型来进行建模和分解为子问题。简单来说，如果我们面前有一百套房子，我们应该用最快的方法，筛选出排名前 30 套，这为第一层，海选层。然后再仔细看看，选出排名前 10 套，这为第二层，面试层。最后通过中介或者和房东的谈判，选出最后的两三套，这为第三层，谈判层。这里的核心原则是付出较少的总成本，来找到高质量的房子，并且不让潜在的高质量的房子漏选。

每一层筛选付出的成本都不一样，先用成本小的来晒，例如第一层海选层，直接和中介联系，让他/她来推荐，或者自己在链家或我爱我家 app 上自己先选一些满意的发给中介。不建议一来就找房东直租，因为效率太低了，一晚上看不了几套。找高效的中介，一晚上就可以看十多套，二十多套房，效率非常高。高效的中介怎么找，就是在 app 上，例如链家或我爱我家上找那些维护房源信息很多、工作年限长、带人有管理级别的中介，这些中介摸爬滚打很多年，做事比刚入行的要职业很多，非常了解房子的情况，带给我们租客的体验是能够一次性地看很多房（钥匙往往分布在不同地方，有管理级别的中介调动资源的能力更强，有些新中介往往拿不到房子的钥匙，一次不能看很多房），帮我们筛选房的时候效率更高，并且能说出不同房子的优劣势，帮我们和房东谈判的能力也更强。这里还有一个技巧，让中介找房的时候，先说不要相寓或者省心租这类平台出租的，只要房东出租的，因为中介成交平台出租的绩效是大于房东出租的，所以如果不加这个限制，中介给我们推荐很多平台出租的房，而忽视房东出租的房，这样有些高质量房子就落网了。其次为了防止中介把我们带来带去看房，降低看房效率，要限度区域，对中介说我只要这个区域的房子。每个区域只找熟悉这个区域的中介。当然，我们也要提前想好我们要住在哪些片区。不知道就花个上午或下午，去哪些片区感受一下。海选层主要包含了选高绩效中介、和中介在网上沟通挑选房源，利用工作日晚上去看房，筛出满足基本条件的房子。

对于第二层面试层来说，就是白天去看房了。看房要包含两次，一次是白天，看房子采光和小区情况；一次是夜晚看，看房的安静程度和楼下灯光照明的安全性。经过了第一层海选之后，我们已经对当下房源的情况有些了解，就可以开始通过小红书等平台和房东直租的房东交流，没有啥问题就按照先晚上再白天的顺序去看房了（先和房东充分交流之后再去看房，因为看房东直租的房效率比较低，对租客和房东双方都是）。白天看房的重点是看这个房是否有潜在问题，例如漏水问题（多观察墙壁的情况），下水问题（排水是否快速），电器是否能正常使用。如果和房东直接打交道，听从自己内心的感觉来判断房东是否靠谱。

对于第三层谈判层来说，其实依然是在筛选房子（房东），因为现在租金的价格下降的很快，很多标价实际上是去年的，已经失真了，只有谈判的时候才能看到房东实际的心理报价。推荐找那种已经空置过一个月以上的房东，这种已经经历过市场的选择，大概知道和接受租金下降的事实。对于那种刚空出来房子的房东，你去以一个市场价去谈，他觉得你狮子大开口。任何交易我都希望以双方不感觉到吃亏的状态来进行，因为租房并不是签完合同就结束了，后续租客和房东还要打交道。经过了上面两层的筛选，我见过那种房子刚出来一点也不愿意降价的房东，也见过去年成交价 5800 ，今年谈到 4700 的房东。现在，我在上海浦东找房，谈的大部分房子，谈到的价格都比标价少 500 块以上。

那么如何了解谈判的关键，现在行情的真实成交价格了？在各种 app 上看那种出租价格是不准的，可以通过链家 app 房东界面搜索对应小区，点击具体交易房源查到在链家交易的真实成交价格。这个价格你可以去掉一个最高价，一个最低价，结合户型、楼层和装修作为你谈判的心理价位。如果之前已经拿到了类似房源的价格，也可作为谈判的心理价位。

此外，任何谈判都是心理博弈，什么心理最好，就是永远有 plan B 的心理最好，这样动作不变形，在平地走直线和在悬崖边走直线的状态是不同的。这套谈的不合适，不重要，因为还有其他已经谈下来的。

总结

我们梳理一下上面三个点中提到的技巧：

1. 时间成本：提前两周规划，利用高效中介和明确区域筛选房源。
2. 房源评估：反向思考，避免通勤远、噪音大、不安全、甲醛超标、维修麻烦等问题。
3. 搜索与谈判：分层筛选，结合市场成交价格合理议价，保持多选项的心理状态更从容。

互联网思维的本质是流量思维，搜广推的本质是精准的流量分配，租房问题的本质其实是流量，让租客和房东彼此能够精准、有效地触达，这其实是一个很难的问题。中介还是很有效地解决了这个问题，创造了价值，当然理所应当地赚钱。这也是不太推荐直接找房东直租的原因，从流量的角度看，太难获得高质量、有效流量了。那如果实在是想和房东直租咋办，期待以后的文章吧，也许会进一步探讨。