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坐标河南省会郑州，目前整个郑州无论是房价还是成交量都在持续走低，贝壳指数 整个郑州房价环比上月下降 1.3% 同比上年下降 10.1%。
郑州有房屋以旧换新政策，由城发集团对 20 年以内房龄、120 平以内面积的房屋，按照市场价收购，需要换购人群拿着新房的认购协议，到城发集团，城发集团打款到新房房地产开发商，相当于抵扣购房资金。
我的情况是 手里有一个自住房子，面积 109 ，剩余贷款 62w 左右，考虑置换一个单价便宜，但是面积大的房子，然后郑州这边我的公积金应该能贷 120w 左右，现在是看了我周边的一个不错的新房，价格到 1.28w 一平特价，视野好，个人对顶楼也不排斥，精装修送车位。然后我现在有三条路可以走：
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首先掏新房 15%首付，拿到新房认购书，到城发集团，城发集团拿到认购书后评估我的旧房子价格，大概 15 天出评估价格。
a ）如果对评估价格不满意，终止流程，首付退给我；
b ）如果对评估价格满意，我需要自行结清剩余 62w 的房贷，然后和城发集团签订合同，把房子转给城发集团，然后就等城发集团打款给新房房地产开发商。大概一到两个月，打款到新房的房地产开发商，然后房地产开发商退点给我，让我拉满 120w 公积金贷款。
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也别走啥以旧换新了，老老实实卖二手房，咱不玩花里胡哨的，卖掉之后再买新房，就图个稳稳妥妥。
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凑活凑活得了，少折腾，109 平也不小，以后房价继续降，咱们面积小配的也少对不 ：）
现在请教各位论坛大佬，我该走哪一条路，分享下宝贵的人生经验
 | 1 MENGKE 2024-07-25 19:05:53 +08:00 不敢给楼主什么建议，但如果是我的话，在有一套房子的情况下，我基本不会折腾。 |
 | 2 I3tZ9NgHU44xmaA4 2024-07-25 19:12:08 +08:00 有诚意就不会要淘 15%首付再来评估了，评估又不是那么难。就怕你那 15%是肉包子打狗，打出去就算不是有去不回头都要被狗咬几口。 现在卖新房很难，你对他们房子有兴趣就跟他们说直接过来评估合适就签约，不然就算了。 老老实实卖旧房？现在环境恐怕没那么容易找到“有缘人”，我猜不直接市场价的打折 20%以上都没多少人看。 |
 | 3 SssaltedFish 2024-07-25 19:15:59 +08:00 @testonly #2 确实，前面说的再好听，15%首付一交，可就由不得你了 |
 | 4 aonco33 2024-07-25 20:50:37 +08:00 via iPhone 停停咯 |
 | 5 Brunuh2Ville2 2024-07-25 21:04:37 +08:00  1 如果能接受 3 年跌 20%就买，早买早享受，晚买等折扣 |
 | 6 Xbluer 2024-07-25 22:46:07 +08:00 歪个楼，郑州之前有个新生儿补贴的，施行的怎么样了？ |
 | 7 alohar 2024-07-25 23:00:23 +08:00 via Android 坐标苏州，也在考虑，今年底到明年准备换 |
 | 8 yongliang 2024-07-26 08:30:22 +08:00 坐标石家庄，也在考虑换房，现在房子太小了。 |
 | 9 tooast OP @MENGKE 我的考虑是如果折腾一下 可以换一个大面积,送车位的房子,还能把公积金拉满,手里再多一笔钱,看起来是挺划算的,前提是一切顺利的情况下,公积金拉满每月 4900 的月供压力也没这么大 |
| 10 tooast OP @SssaltedFish 这边承诺,评估价不合适,首付退给你,但是确实 退的时候怎么说都得卡我至少一个月 |
| 14 tooast OP @northbrunv 我一直觉得 1w 块是个坎,郑州这边房价如果真的破一万,我感觉就和老家县城或者市里面的房价差不了多少了 |
 | 16 JackTone 2024-07-26 09:53:45 +08:00 看你同样关注贝壳指数，想问问： 1 、每年降 10%是否可以接受？是否关注过同小区二手房最近成交价格/周期？ 2 、目前/置换后住房区域及年限？ 3 、是否关注过 360 房产网，每周新房二手房成交数据？ 4 、置换为了什么？置换后可以得到什么？ |
| 17 JackTone 2024-07-26 09:55:20 +08:00 5 、年收入预期如何？房价 10% / 年收入，大于 1 嘛？ |
 | 18 pfffs 2024-07-26 10:02:25 +08:00 v2 反买，别墅靠海 |
 | 19 KiQa01 2024-07-26 10:13:01 +08:00 别买，还能降 |
 | 20 v2e0xAdmin2 2024-07-26 10:19:23 +08:00 @tooast #14 县城和市里面也会跌的吧。。。。 |
| 21 tooast OP @JackTone #16 1. 如果持续每年降 10% 我自有住房也同频降 10% 是可以接受的,而且新小区品质稍高一些,同小区二手房价这半年一直在降 2. 同区域,年限也都是新房 3. 这个还真没看 4. 置换后面积多 30 多平 也有车位了(之前没车位) 手里多 30w 现金 但是代价是多 60w 贷款 5. 房价 10% 基本等同个人年收入 |
| 24 JackTone 2024-07-26 11:23:36 +08:00 我都准备过两年，抄底保利天汇了。。。 |
 | 25 runningding 2024-07-26 11:30:59 +08:00 同城，同想换房，两室不够住了。 |
| 26 JackTone 2024-07-26 11:32:20 +08:00 @runningding 两室现在应该可以置换，尤其是 89 的小房子，户型不好的，趁着可以换抓紧换 |
| 28 tooast OP @JackTone #24 保利天汇我看最近成交价估计要 1.9w 以上 两年后按照这个降价速率,是不是会到 1.5w 两年后我看的这个新房会降价到 1.03w |
| 29 tooast OP @JackTone #23 我还打算换滨河这边 本身就住滨河 我觉得这边环境比较舒服 虽然商业几乎没有.... 我每周骑电车绕城转一圈觉得浑身舒爽 |
| 30 JackTone 2024-07-26 11:40:09 +08:00 @tooast 目前的大环境不行，各种新政策频出导致加剧观望情绪，短期不会改善。 新盘&学区 还可以扛一扛，保利天汇可能到不了 10%的降幅，现在是有价无市，买房市场，不降价就没看房的。 老房子就难说了，尤其是老房子的小户型（ 2 室，90 平以下，户型不行的，没学区） ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 我个人是关注次新二手房（ 5 年内），新房不碰，超过 10 年房龄的老房子不看 |
| 31 JackTone 2024-07-26 11:41:25 +08:00 新房目前的状态： 央/国企稳定，其他方面不太行 民企大多半死不活，不敢碰 |
| 32 runningding 2024-07-26 11:41:56 +08:00 @JackTone 置换得先把现在的房子卖了，卖了亏太多了，而且也不一定能卖的出去。。。 |
| 33 JackTone 2024-07-26 11:42:53 +08:00 @tooast 之前我看的盘---万科玖，西四环以西了，但是周边发展配套很齐全，除了离我上班远，其他的都可以满足。 至于滨河的话，我感觉现在没啥人，而且铁路割裂很严重，偶尔去玩一下还行，住在那边不如西四环万科玖 |
| 34 JackTone 2024-07-26 11:45:32 +08:00 |
 | 35 Philosophy6 2024-07-26 11:47:46 +08:00 滨河可选的楼层小区不多了吧，我也买在了滨河，楼主准备置换哪个小区 |
 | 36 fredweili 2024-07-26 12:48:00 +08:00 郑州就算了吧，库存烂尾还有的折腾 |
| 37 tooast OP @Philosophy6 可选不多 我老房子在中海,新房打算换电建,这位网友你是哪个小区 |
 | 39 skuuhui 2024-07-26 13:32:56 +08:00 不要因为面积、环境而换房子。要因为交通，学区，配套去换 |
| 40 Philosophy6 2024-07-26 13:49:22 +08:00 @tooast 电建的位置在最南边感觉还不如中海呀，我就是中海的，在如园，不过我买的是一百二十多平的 |
| 41 JackTone 2024-07-26 14:04:18 +08:00 |
| 42 JackTone 2024-07-26 14:07:38 +08:00 滨河的稀缺资源在于学区呀，从目前来看，中海不是可以上经开外国语嘛，那就足够了吧 |
| 43 Philosophy6 2024-07-26 14:18:45 +08:00 @JackTone 我在上海，让家里人在住，不经常回去，感觉还行吧现在的小区，就像楼主说的滨河除了没商业，居住挺舒服的，至于学区，现在外国语分成东西校区了，如园跟意园一个划到东校区，一个划到西校区了 |
 | 44 shadowyue 2024-07-26 14:27:00 +08:00 我是 22 年上车的。还是看你需求，买个房子是为了啥。 我是不想再给房东打工了。 明确需求，经济上做好准备。 |
| 46 JackTone 2024-07-26 15:30:52 +08:00 @Philosophy6 嗯嗯，都住滨河了，开个车去逛个街没啥问题的 |
| 47 tooast OP @Philosophy6 #40 我是意园哈哈 邻居好 ,如园我也看了 我最开始就是决定买如园,现在有工抵房特价次顶楼,但是走以旧换新的话 不支持退款,一毛都不退,感觉把钱都投进去,手里没钱不安全,就放弃了,如园非常好! 我同事好几个都在如园, 我这主要是没办法买如园了 |
| 48 tooast OP @runningding #25 确实 可以看机会申请下以旧换新 好像现在名额不多了 一共 5000 户 还剩 1000 多户 |
| 49 JackTone 2024-07-26 17:30:07 +08:00 |
| 50 tooast OP 距离上一年，房子又每平下降了 1000 左右，我也因为一些原因没有完成以旧换新，目前看郑州房价还在持续下降。也许上一年换房是个好的选择，唏嘘。 |
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